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楼价仍在高位 一线城市或可再跌30%-40%?
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:593
    “现在房子不好卖了,老百姓观望的心态很浓,恐怕只有降价更狠一点,才能缓解目前资金紧张的状况。在寒冬中重要的不是赚多少钱,生存下去才是最重要的。”一家大型房地产企业内部人士向记者坦承。

    在房地产商一片叫苦声中,各大投行及证券机构近日发布的分析报告均显示:楼市仍有较大降价空间,一线城市房价甚至有高达30%-40%的下跌空间!

    市场预期:降!继续降!

    “天津、长沙、武汉、杭州、南京均出现价量齐跌的态势,深圳虽然连续四期出现回暖,但是库存数量出现连续攀升。”联合证券房地产行业分析师鱼晋华在统计9月上半月的房地产销售数据后发现,“金九”上半月,各重点城市房地产市场成交略有差异,但总体而言,金九一点也不金。

    一直表现坚挺的北京房地产市场,金九过半的表现让开发商有点失望。统计数据显示,9月1-15日,北京期房住宅成交继续在低位徘徊,签约套数和面积环比分别萎缩5%和13%,同比更是分别出现了58%和70%的下降。

    事实上,尽管深圳上半月新建商品房成交总套数和成交总面积环比均上升了5%和5%,但深圳房市可售套数和面积均达到了去年以来的新高,而随着豪宅因素的减弱,深圳住宅均价出现大幅回落,住宅均价出现大幅回落,环比下跌了22%。

    即便是在均价回落的情况下,鱼晋华和同事重点跟踪的上市公司在深圳的楼盘中,除万科第五园(八期)、万科东海岸(三期)和金地梅陇镇日均销售突破1套外,其余楼盘销售均比较惨淡。

    “9月以来,各地的推盘量显著增加,开发商面临进一步降价销售的压力。”鱼晋华分析认为,各地土地交易市场也维持冷清,开发商拿地的热情不高,这显示各地开发商对楼市仍维持较为悲观的预期。

    资金链危机:缺口达6700多亿!

    量价齐跌的一个最直接的影响是:房地产商资金链紧绷到极点。

    近期各大国际投行如大摩、高盛、瑞银纷纷看空中国房地产市场,摩根士丹利中国股票研究部分析师娄冈上周在一份报告中甚至认为,中国房地产市场存在崩溃的可能性。同时投行们纷纷下调对房地产上市公司的评级。

    北京师范大学金融研究中心的一份报告显示:房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现,预计资金需求与资金供给的缺口达到6730.787亿元。

    这对资金密集型的房地产行业而言,无疑是一颗足以致命的定时炸弹。

    “现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生根本性的变化,不少房地产开发商仍然抱着早几年房地产市场的梦想,以为这种梦想还会持续,因此宁可把房价顶在天花板上就是不下降。”中国社科院专家易宪容呼吁,开发商们该醒醒了。

    随着形势的日益严峻,开发商们以前其乐融融、一起赚钱的好时光已经不复存在,当你喜滋滋地盘算着照现在的价格年底能赚多少钱时,对手却悄悄地在一夜之间把价格拉下来了1000元/平方米甚至更多。无论此前松山湖会议的内容真实与否,行业龙头万科的率先降价,或许会让各大开发商开始意识到在行业不景气的阶段,把房子卖出去,回笼资金才是最主要的。

    楼价仍在高位,再降40%?

    业界认为,中国楼市的主要矛盾是高房价与消费者收入差距过大,但问题是,究竟房价多少才合理?对于开发商而言,降价的空间有多大?

    著名地产评论人王永胜认为,一线城市前两年涨得太猛,现在也没有完全调整到位,还有15%左右的空间;二线城市从年初开始一直阴跌,成交量下来了,但价格下调并不明显,老百姓感受不深,不像深圳已是大跌,所以再跌10%是完全有可能的。

    该报告指出,房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面;2007年,房地产商的支出达到一个顶峰,从2008年上半年的情况来看,增速有所放缓,但支出还在继续增加之中,但行业景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建规模的庞大,都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。

    在招商证券房地产行业高级分析师贾祖国看来,总体上一线城市房价应有30%-40%左右的下跌空间。

    事实上,房价收入比是房地产估值中采取的最通用、最具有说服力的指标。而目前国内一线城市房价收入比都约在13以上,远远高于国际平均水准(房价收入比为2-3)。贾祖国认为,中国一线城市房地产估值明显偏高,2007年底中国一线城市家庭的可支配收入都已远超过了5000美元,按照国际经验,中国合理的房价收入比应该在10以下,总体上一线城市房价应有近4成的下跌空间。

    “虽然从全球看,房价收入比偏高,但是考虑到中国的城市化进程尚处于加速阶段,人口流动正在不断地从小城市进入一线城市,因此还是比较合理的。”在贾祖国看来,中国的名义房价将持续下跌2年,届时一线城市家庭居民可支配收入总体将相应增长约3成。只有一线城市房价下跌30%-40%,这些城市的房价收入比总体才会在10左右,房地产估值总体才会比较合理。

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