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稀缺地段房价坚挺 沪楼市冷清金九不乏亮点
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:500

         对于真正让利的楼盘,购房者给予了积极响应。大华锦绣华城月成交133套,位列上海楼市销售前茅。

         “金九”成明日黄花已毋庸置疑,但上海楼市的特征却不能简单地用“天凉好个秋”概括。半数新盘跌势凶猛,半数新盘也在悄然涨价。人气虽降到历史最低点,但一些降价到位的楼盘成交量仍可圈可点。从上海购房者的态度看,也是分化明显,想断供者不乏其人,但大多数业主并不赞同贸然断供。即将到来的十一假日房展会,开发商用足吃奶的力气促销,但购房者根本不领情。

         涨跌互现区域分化

         当下楼市,尽管看跌舆论占了主流,但从统计数据可以看出,近期的市场,补跌盘虽多,补涨盘也不少,楼市表现难以简单概括。

         各大媒体近期都报道了佑威房地产的统计数据,上海新盘中有44.8%呈现下跌,其中,领跌的中远两湾城和泰府名邸两个内环内楼盘,分别下跌31.5%和12.3%,这两个楼盘去年的涨幅分别高达54.7%和44.8%。去年涨得快,今年跌得也猛。从统计中看出,价格下跌超过10%的22个楼盘分布在全市大多数区域,主要是去年涨幅过大的楼盘。其中,有13个楼盘位于去年涨幅最大的内中环区域,涨幅去年排第二的内环内区域有2个楼盘,其余分布在中环以外区域。

         该统计同时指出,上涨的楼盘依然有55.2%。主要是中环附近“去年反应相对迟钝”的新盘,价格变化幅度不是很大,如今“慢慢地补涨上来”。这个数据却几乎被上海媒体“一概忽略”。如中环凯旋公寓,1-6月成交36套,单价2.8556万元/平方米;7-8月成交39套,单价3.0532万元/平方米,上涨6.9%。涵碧景苑,1-6月成交68套,单价1.8万元/平方米;7-8成交9套,单价1.9827万元/平方米,上涨9.9%。星河世纪城A块,1-6月成交86套,单价1.1542万元/平方米;7-8月成交6套,单价1.4087万元/平方米,上涨22%。

         以上新盘,半数以上涨幅仍控制在5%以内,涨价幅度较小。另外不少新盘价格上涨后,成交量下降明显。如星河世纪城A块,上半年月均成交14套;近两个月,月均成交仅3套。

         上海财经大学教授印堃华指出:“明年上半年之前,供给萎缩、需求不振、区域分化、涨跌互现的局面恐难改变。”尽管局部地区低效供给不断放量,供大于求加上品质不高的因素推动某些楼盘价格下探,但从总体看,成熟地区和性价比高的楼盘的有效供给依然严重不足,加上轨道交通和高速公路的加快建设,使原先大量积聚的低效供给向有效供给转化。

         冷清金九不乏亮点

         被开发商寄予厚望的“金九”,已是“明日黄花蝶也愁”,被认为是历年来开发商遭遇的最冷“金九”。

         央行日前公布的第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,创1999年调查开始以来最低水平。其中,在调查的七个大城市中,北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的人数占比均不足10%,低于全国平均水平。

         上海近两个月的成交量也给出了相同答案。9月1日-21日,开发商已推出了75.74万平方米商品住宅,而成交量却只有29.2万平方米,仅相当于8月的45%,只有去年同期成交量140.48万平方米的两成。可见,开发商“加量不加价”的单边热情,并没有博得购房者的认同。

         整体低迷的同时,个案不乏亮点。一些前两个月价格调整到位的项目,如万科金色雅筑、大华锦绣华城、金地湾流域、金地未来、中远两湾城、绿地领海等,消化速度明显加快,基本达到了销售预期。对于这些价格调整幅度较大,真正让利的楼盘,购房者给予了积极响应。8月份,大华锦绣华城成交133套,均价1.3867万元/平方米,位于8月商品住宅成交量第6名。金地湾流域成交146套,均价1.6783万元/平方米,位于8月商品住宅成交量第8名。金地未来成交110套,均价1.391万元/平方米,位于8月商品住宅成交量第16名。

         业界人士认为,可以基本判断,这些楼盘以及其所处的板块价格底线已经显现。

         值得注意的是,上海7、8月掀起降价高峰后,9月份并没有大幅蔓延的态势。到目前为止,除了此前的几个老面孔外,9月新推出的楼盘都没有明显降价举措。有分析认为,9月份开发商似乎出现了新一轮的观望,不再大力降价。

         断供是一把双刃剑

         我该断供吗?在降价消息不绝于耳的楼市,打算断供的业主不乏其人,但从调查结果来看,多数业主的看法是,断供是一把“双刃剑”,伤人更伤己,还需“三思而后行”,业内认为这体现出业主心态日趋理性。

         绿地启航社一位22岁的业主表示:“断供,这房子我不要了。”他说,自己在今年5月买下房屋,首付10万元,月供3000多元。当时觉得小区环境不错,还有免费班车,但随着房价一路下跌,班车明年也要收费,颇为后悔。如果房子租出去,每月租金也仅500元,根本不够还贷。他说,想断供,等到市区房价跌了,再去买个小户型。

         住在该小区的另外一位业主认为,上海不会像广东、深圳,跌有可能,但是不会跌成那样。另一位王姓业主也表示,如果断供,受伤的只有自己。还是想想怎么解决问题,没办法就只能承受。

         另外一些降价较猛的楼盘,业主看法也并非“一刀切”。如万科金色雅筑,尽管退房和断供风波闹得正凶,业主章小姐却认为,断供是业主跟银行的事,开发商早从银行拿到钱了。断供后,银行会起诉业主收回房屋所有权。房屋被收回,信用记录也全毁了。另一位叫小月的业主也建议,别轻言断供,不能简单地拍屁股走人,要谨慎行之。

         业内认为,断供在经济上划不划算是一回事,带来的信用沦丧是最大的损失。留下信用污点,会影响断供者今后的融资消费,给今后的工作和生活带来很大影响。分析指出,目前尽管打折、降价关注度很高,但业内认为最值得关注的,还是市场需求的理性入市。由于不少价格调整到位的楼盘,消化速度明显加快,再加目前降价态势有所趋缓,这正是不少业主在跌势中仍保持信心的原因所在。

         十一房展再探底线

         十一假日房展会开幕在即,早在9月初,组委会就透露,展位爆满,甚至展厅外面也布满了展台。成交量的不景气,年底销售目标的压力等等,将使开发商紧抓最后的促销良机,但从目前的市场表现来看,购房者并不买账,开发商或将遭遇“热脸贴上冷屁股”的尴尬。

         上海易居房地产研究院分析师傅琦表示,即将到来的十一假日房展会,是降价可能大规模扩散的一个关键点。房展会给开发商一个名正言顺的降价理由和借口,预计将有更多的开发商加入到降价行列,通过房展会的促销试探市场底线。

         资深评论员赵春雷也指出,十一假日房展会,对于现金为王的房地产企业而言,肯定会抓住年前最后一个卖点加速销售回笼。在买方市场背景下,房展会将毫无悬念地进行促销手法的大PK,以“送”或“折”两大主流模式为主。

         与开发商的热情洋溢相比,购房者大都冷漠以对。搜房网日前进行的一项网络调查显示,你是否会去十一假日房展会?68.83%的被调查者表示“不会去”,只有31.17%的被调查者有意前往。你认为假日房展会是买房好时机吗?94.99%的被调查者表示“不是”。你参加假日房展会最关心什么?58.9%的被调查者表示最关心“价格走势”,26.35%的被调查者表示最关心“折扣率”。

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