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高档楼盘拉升房价 上海豪宅逆市飘红
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:440

        在有购房者仍持续观望的背景下,上海(社区)楼市呈现两极分化,一边是普通楼盘频出打折促销手段;一边是高档楼盘因为成交的活跃而依然保持价格坚挺且持续攀升。

        在佑威房地产研究中心主任薛建雄看来,真正品质和地段能够达到豪宅水平的楼盘,仍然拥有其稀缺性,价格可以保持比经济增长速度更为良好的成长性。在总体经济低迷、生意难做、股市下跌,货币又贬值的情况下,富豪们把钱放到拥有稳定租金回报的豪宅市场里,仍然较为安全保值。

  “如今的房价下跌,主要是过去一年里上涨过快的楼盘在挤压泡沫,对拥有稳定高收入客户群的高档楼盘影响有限,这也是诸如御翠豪庭之类的高档公寓楼盘仍能保持稳定销售的主要原因。”薛建雄分析称。

  豪宅价格逆市上涨

  在佑威房地产研究中心最新公布的夏季新盘售价变动报告中,虽然有很多去年上涨的楼盘如今在跌,但上涨的楼盘依然占到55.2%。排在成交均价前十名的高档楼盘中,仍有7个价格是上涨的。这其中,根据该中心的统计:9月前22天,仁恒河滨城、尚海湾豪庭、御翠豪庭三个豪宅分别已成交13套、12套和9套,较之1~6月的成交均价,分别逆市上涨了11.6%、6.7%和3.5%。

  这些品质优良的高档物业几乎之前都是所在区域的价格标杆。该研究中心统计古北二期的情况后发现,去年初各楼盘的价格也基本上保持在20000元/平方米左右。去年9月,和黄旗下高档配置的豪宅御翠豪庭直接以高出地区近一倍的35000元/平方米入市,使得该区域首度出现价格近30000元/平方米的优质豪宅。在去年那轮房价的上涨中,御翠豪庭对古北的房价起到了绝对性的引领作用。

  不过,在今年的“金九”楼市,经过新一轮的房价调整后,一些“伪豪宅”同期成交量只有去年两成,真正的豪宅楼盘依然保持相对平稳的业绩,伪豪宅开始量削价跌。

  体现高档楼盘顶端水平的别墅物业交易情况也持续乐观。作为改善型需求置业者的重要选择,与普通公寓房源相比,更具投资价值的别墅将吸引更多长期投资者进入市场。

  根据21世纪不动产上海(社区)区域市场中心的统计:与普通住宅相比,沪上高端别墅项目的交投双方受大市影响都很小,今年的交易行为十分活跃,最终推高了全市别墅的成交均价。其中,上半年全市别墅成交均价为20826元/平方米,环比上扬了37.15%,同比上升了56.37%。成交均价在2.5万元/平方米以上的别墅房源占全市别墅总成交面积的比重达到惊人的25.61%,而量价表现均较好的项目则包括汤臣湖庭花园、御翠园、兰乔圣菲、绿城玫瑰园等。

  在区域上,松江、青浦、嘉定、闵行、浦东五区分居年初至今(截至7月23日)全市别墅成交量前5名。其中松江、嘉定两区的交易以经济型联排别墅居多;闵行区中经济型连体别墅和中高端独立别墅的成交比重基本上平分秋色;浦东区除了聚集了大量的高端独立别墅外,联排别墅售价也在各区中名列前茅,“经济型别墅”已较为少见。青浦区则是上述5区中唯一的独立别墅成交面积比重占比超过五成的区域,共计成交6.07万平方米独立别墅,仅次于松江的6.66万平方米。

  以浦东板块的御翠园为例,最新一期的销售情况十分顺畅,成交量逼近50套,并且价格持续上扬,每幢别墅成交价高达逾2600万至逾3000万。

        高品质豪宅成首选

  房地产分析人士认为,随着人民币兑美元不断升值,外资热钱进入上海投资楼市的热情仍然高涨,沪上高档住宅的价格还将继续看涨,特别是市中心和靠近黄浦江的一些顶级公寓,在外资眼中俨然如古董般稀少和珍贵。

  有关专家认为,只要人民币升值潜力依然存在,热钱流入房地产领域的冲动就不可能减弱。从多个国家的经历来看,升值过程至少还要持续到2012年。

  但是在这一阶段,购房者已从单纯的住房需求转向综合品质的考量,楼盘的外部环境、户型设计、交通配套、物业管理等方面已经成为购房者询问的常见问题。”除优越的地理环境优势以及完善配套吸引一大批置业者目光外,高档楼盘的户型、装修和园林也是打动置业者的因素之一。

  例如古北御翠豪庭,这一以ArtDeco装饰艺术为设计经纬的豪宅项目坐拥古北国际社区的轴心位置,利用世界著名园林设计师的景观规划,以装饰艺术风格创造自然和谐的居住环境,拥有古北一期的成熟配套及二期的完美规划,紧靠古北路旁50米宽的绿化带,加上黄金城道步行街的优美设计,为周边带来无限生机及绿意盎然的自然景观。整个社区打造人性化的理想居住环境;小区内摆放装饰艺术的雕塑及装置,营造出高雅的休闲绿化环境。这一楼盘在去年8月份首次开盘推出1至6座时就销售火爆,近千万元一套的豪宅深受市场追捧。及至今年3月份,御翠豪庭推出16、17、18号楼,销情持续畅旺,当中俯瞰整个黄金城道景观的3套顶层复式房源,分别以63722元/平方米、61605元/平方米和70017元/平方米的高价售出,这3套顶层房源面积为300及 400平方米,分别以超过1900万元及2800万元售出。御翠豪庭再于6月份推出7、8、9、10座中小户型房源,以一房单元为主,已售出逾300套,当中一套全景观房更以逾7万元/平方米的天价售出。

  相比高档公寓,投资者对于别墅项目的品质要求更为苛刻。根据已公开的数据,今年上半年,上海全市30个优质独栋别墅项目的成交套数为277套,而销售套数最多的项目为御翠园七期和山的院子花园,其中御翠园已经成交近50套。

  和记黄埔开发的别墅小区御翠园位于上海浦东中心地带,毗邻上海世纪公园,周边云集四季雅苑、九间堂、汤臣湖亭等多个知名别墅项目。该项目总建筑面积约16万平方米,绿化面积达56%,小区配套齐全、总建筑面积1.2万平方米的高级会所,拥有游泳池、保龄球馆、多功能体育中心、视频会议室餐厅、商务中心、儿童天地、餐厅等设施。开发和经营模式集合了和黄在香港多年的豪宅操作经验,因而深受高端人群的认可,其在上海的别墅市场领头羊地位目前仍无可取代。

  今年3月份,该盘推出七期的77栋三层式独立别墅,面积由300平方米到330平方米不等,该批别墅呈“二”字沿张家浜河而建,大部分能观赏到优美的河道景观,因而大受市场追捧,7月份更创下接近11.4万元/平方米的成交均价,相较今年3月份开盘8万元/平方米左右的售价,4个月间价格大幅攀升近四成。据了解,御翠园此次推出的77幢别墅目前已经销售大半,7月份的成交价依然领涨上海别墅市场,高达98834元/平方米。

  “高档楼盘凭借其综合品质,具备‘保值又保险’的特性已成业内和购房者的共识。城区土地日益稀缺的背景下,这些高档住宅的升值空间是不可忽视的。购买者此时出手高档楼盘是不错的时机。”业内人士分析认为。

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