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聚焦房产投资下一个热点
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:427

        楼市进入“银十”。业内人士普遍认为,在传统的旺季“金九”以失望落幕后,楼市的未来走势尤其惹人关注。和全国楼市一样,苏州楼市也在寻找下一个热点?一些业内分析人士认为,写字楼有望成为苏州楼市下一个热点。

        诚然,与商住相比,无论从哪方面看,写字楼在商务地产中都有着相当高的地位。租赁市场高回报的青睐以及高水平的租金,都让拥有写字楼的投资客们收益不菲。

        作为投资的热点物业之一,苏州的写字楼发展情况如何呢?

        统计资料显示,苏州的写字楼始终在楼市中未受到普遍关注。在去年疯狂的楼市攀升中,苏州写字楼并没有借势实现大发展。同样,尽管今年房地产市场波动明显,但苏州一些在建的写字楼项目并未作出延期上市的调整。一些统计报告显示,写字楼市场正在成为苏州楼市的新增长点。

        “四要素”一个不能少

        业内人士表示,写字楼作为一种特殊的商业地产形态,有其自身的必要因素。其中,地段、回报、稀缺以及品牌,已经成为写字楼不可或缺的“四大要素”

        第一,肯定是地段。写字楼作为一种特殊的房产,要求周边具有快速方便的交通支持,项目本身应该具有诸如:充足的停车位,完善的商业配套等设置的支撑。

        其二,写字楼的回报也非常关键。以普通住宅产品来说,目前苏州中高档楼盘的售价已经超过8000元/平米,而且,为了获得良好的租金回报,投资者又必须再度投资数量不菲的资金进行房屋装修。即使在目前出租率较高的园区,月租金在3000元的普通房屋几乎已经是极限。与此相比,苏州写字楼的运营成本显然相对较低。

        同时,同一区域的写字楼是否稀缺,也是能否成为热点的关键所在。供大则需小,需小则价降,这是一个很浅显的道理。在投资项目的周边,相对同类产品较少,能在一定时间内保证“垄断”的地位。在该区域,无论是现在还是未来,同类产品几乎不存在,产品的不可替代性显而易见,资源极度稀缺。

        当然,写字楼的品牌效应也相当明显。写字楼作为一种大额的商品,像任何一种商品一样必须注重品牌的附加值。一些区域物业管理混乱,产品设计落后,甚至因写字楼本身质量问题发生的纠纷时常见诸报端。在这样的情况下,消费者购买一个大开发企业的物业,本身就已经获得了一种隐形的保障。

        苏州写字楼需求潜力大

        众所周知,苏州是一个以外向型加工为主的城市,苏州制造早已经“响彻”全国乃至整个世界。 2007年5700亿的GDP总额,则把全国绝大多数城市远远甩在身后。

        在苏州的发展过程中,一直坚持“一二三产齐步走”的战略。其中,2004年,苏州就已经提出了“服务业跨越计划”:5年苏州全市服务业总量要实现翻番,占GDP的比重每年要提高1个百分点,服务业增加值占GDP比重力争每年1到2个百分点,实现三二一产业格局。

        2007年第三产业占比上升了近2个百分点,投资重点逐步向高新技术产业、研发、商务、现代物流等现代服务业倾斜。可以看出,苏州经济的发展正从“苏州制造”向“苏州创造”,“苏州创意”快速转型。

        随着第三产业的飞速发展,苏州对写字楼的需求也快速增加,这种变化使得苏州原来沉寂的写字楼市场也开始活跃起来。

        据统计,2007年苏州写字楼供应32.5万平方米,销售面积达到30万平方米,苏州写字楼市场呈现一种供销两旺的局面。 2007年“9·27”政策出台前,苏州写字楼销售正好处于上升阶段,形成了明显高峰。即使如此,2007年写字楼的供销比还是保持在1.2左右,处于平衡区间内。

        同时,市场调研资料显示,目前苏州写字楼的月租金收入至少在5000-10000元/月,远远高于普通住宅的租金收入。
发展极度不平衡

        目前,苏州写字楼的发展极度不平衡。其中,园区和新区的写字楼产品过于密集,竞争力也相对较大。尤其是园区,将出现较为激烈的客户争夺战。而吴中和相城区因为历史的原因,该类物业发展较为缓慢,产品品质也不高。

        反观中心城区内虽然有一定的数量,但因为政府对出让土地的容积率,层高都有严格的限制,容积率基本在1.0以下,古城区中大部分地块的容积率仅为0.6-0.7之间,檐口高度仅为9米。如此低的容积率和层高限制,基本只能采用中低层为主的物业形式。因此在古城区很少能够找到符合高端写字楼特性的办公场所。因此,在苏州中心城区内,高端写字楼物业暂时还是一个空白点。随着中心城区的新城建设发展,这样的局面开始发生了根本的变化。

        国际大鳄看好苏州市场

        2007年,九龙仓联合苏州中新置地以总价30.73亿元拿下苏园土挂(2007)10号地块,创下苏州单幅土地出让最高金额的记录。2007年,最后一次园区土地出让中,另一家香港知名地产公司新鸿基也联合园区建屋拿下苏园土挂(2007)20地块。

        值得关注的是,这两大地块的物业形态中,写字楼所占的份额尤其引人注目。

        九龙仓、新鸿基等国际地产大鳄,之所以能在市场上呼风唤雨,凭借的不仅仅是雄厚的资金实力,更重要的是他们丰富的国际化经验和敏锐的洞察力。

        业内人士指出,这些地产大鳄不约而同地将触角伸到苏州写字楼市场,其中蕴藏的深意不言而喻。

        未来发展潜力巨大

        一些专家在接受记者采访时表示,就经济发展潜力来看,苏州无疑处在整个长三角前列。随着苏州市整体经济实力的增强,这必然会带动苏州商业地产的发展,而这将使得苏州商业地产投资机会大增。其中,写字楼作为不可或缺的业态,其发展潜力很大,值得高度关注。

        据专业机构从数据上分析,GDP对写字楼市场的发展有着直接而明显的影响,通常情况下,GDP越高,写字楼市场发展空间越大。同时,在外来投资的拉动下,都市化现象会很明显,更多产业带来更多的现代服务业和金融业,寻找落脚点的写字楼需求就应运而生了。

        从市场发展前景来看,苏州的写字楼市场还处于市场成长期。 21世纪不动产苏州区域有关人士表示,目前苏州商业地产的投资回报率处于高位,并且依然处于市场成长期内,其显著特点为售价较低、租金较高。

        专家观点

        “一大一小”最关键

        在区域经济快速发展的过程中,对房地产投资而言,写字楼作为经济发展的晴雨表,其广阔的发展前景与良好的投资收益,被专业投资客看好。由于写字楼作为相对专业的投资市场,并不为众多投资者所熟悉。要在写字楼投资中获利,还必须要多掌握一些投资技巧。带着这些疑问,记者走访了写字楼投资领域的专业人士,他们的回答是与普通住宅投资相比,在进行写字楼投资时,必须把握“一大一小”的原则。

        所谓的“大”是指,必需关注写字楼项目所在市场大环境,包括当地的经济指标与发展规划。对于住宅项目而言,开发商能对小区的环境塑造起决定性作用,而对于写字楼而言,项目对周边商务氛围,交通的依赖性远高于住宅,而这一切大多由城市发展规划及经济发展所决定,因此,在投资之前,必需对这部分的情况有所了解。

        所谓的“小”是指必需关注写字楼建筑本身的诸多细节,由于家庭使用与办公布局不同,住宅的房型变化与发展较为丰富,而写字楼则是在细节之中显差异,房型变化相对较小,主要体现在柱间距、进深等设计细节上,这对办公空间的利用率将产生较大影响,以国际标准为例,一般柱间距在8~10米,进深10~12米,房型利用率相对较高,深受众多境外办公客户的青睐。

        与此同时,还有一项非常重要的指标不可忽略,便是写字楼的硬件配置。作为公司的办公场所,效率是根本。无论是垂直交通——电梯系统的效率,还是空调系统、楼宇智能化系统等的优劣,都将对入住企业的办公效率产生直接影响。任何一项指标的缺陷,都会与日后写字楼的增值及其出租率直接挂钩。影响到投资者的投资收益。

        同时,在进行写字楼投资时,既要以区域经济发展规划大势为依据,选准地段,同时在锁定项目之后,还必需对其内部的建筑设计与硬件配置进行深入而细致的了解。具备地段与品质双重优势的写字楼项目,不仅可以为投资者带来丰厚的回报,也可以大大降低投资风险。
 投资攻略

    选择写字楼有技巧

        在采访中,一些业内专家告诉记者,在准备投资写字楼之前,应该首先计算该盘的年回报率,合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。

        当然,在写字楼投资时,选择区位相当重要。

        由于房产的增值主要来源于土地的增值,而城市主中心区土地的稀缺性更强,因此增值空间很大。同时,主中心区的区位成长性显而易见,区位资源优势得天独厚,通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

        同时,要非常注重写字楼的档次形象。

        个人投资写字楼时,要瞄准客户群来投资。作为企业,选择写字楼办公的首要目的,往往是为了提升企业形象,不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资,建议选择那些物业档次高的项目,今后可能有较为稳定的回报。

        当然,写字楼的品质也是相当重要的。 因为对于实际使用的企业来说,写字楼的品质至关重要,如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等,因此,投资者也需要对上述内容逐一比较,并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便,或交通拥挤,那肯定不适合投资。

        另外,写字楼的周边自然景观也要作为重点要素进行必要考虑。

        如果某个写字楼周边全是高层建筑物,其视线必然被挡,就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候,势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化,可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观,则可以让人凭栏远眺心旷神怡,以利于休息养神。

        在注意以上要素后,投资专家认为,选择好的物业公司也是重中之重。

        作为投资型物业,写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的,物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时,调查物管公司情况亦不容忽视。

      

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