|
楼市进入“银十”。业内人士普遍认为，在传统的旺季“金九”以失望落幕后，楼市的未来走势尤其惹人关注。和全国楼市一样，苏州楼市也在寻找下一个热点？一些业内分析人士认为，写字楼有望成为苏州楼市下一个热点。
诚然，与商住相比，无论从哪方面看，写字楼在商务地产中都有着相当高的地位。租赁市场高回报的青睐以及高水平的租金，都让拥有写字楼的投资客们收益不菲。
作为投资的热点物业之一，苏州的写字楼发展情况如何呢？
统计资料显示，苏州的写字楼始终在楼市中未受到普遍关注。在去年疯狂的楼市攀升中，苏州写字楼并没有借势实现大发展。同样，尽管今年房地产市场波动明显，但苏州一些在建的写字楼项目并未作出延期上市的调整。一些统计报告显示，写字楼市场正在成为苏州楼市的新增长点。
“四要素”一个不能少
业内人士表示，写字楼作为一种特殊的商业地产形态，有其自身的必要因素。其中，地段、回报、稀缺以及品牌，已经成为写字楼不可或缺的“四大要素”
第一，肯定是地段。写字楼作为一种特殊的房产，要求周边具有快速方便的交通支持，项目本身应该具有诸如：充足的停车位，完善的商业配套等设置的支撑。
其二，写字楼的回报也非常关键。以普通住宅产品来说，目前苏州中高档楼盘的售价已经超过8000元/平米，而且，为了获得良好的租金回报，投资者又必须再度投资数量不菲的资金进行房屋装修。即使在目前出租率较高的园区，月租金在3000元的普通房屋几乎已经是极限。与此相比，苏州写字楼的运营成本显然相对较低。
同时，同一区域的写字楼是否稀缺，也是能否成为热点的关键所在。供大则需小，需小则价降，这是一个很浅显的道理。在投资项目的周边，相对同类产品较少，能在一定时间内保证“垄断”的地位。在该区域，无论是现在还是未来，同类产品几乎不存在，产品的不可替代性显而易见，资源极度稀缺。
当然，写字楼的品牌效应也相当明显。写字楼作为一种大额的商品，像任何一种商品一样必须注重品牌的附加值。一些区域物业管理混乱，产品设计落后，甚至因写字楼本身质量问题发生的纠纷时常见诸报端。在这样的情况下，消费者购买一个大开发企业的物业，本身就已经获得了一种隐形的保障。
苏州写字楼需求潜力大
众所周知，苏州是一个以外向型加工为主的城市，苏州制造早已经“响彻”全国乃至整个世界。 2007年5700亿的GDP总额，则把全国绝大多数城市远远甩在身后。
在苏州的发展过程中，一直坚持“一二三产齐步走”的战略。其中，2004年，苏州就已经提出了“服务业跨越计划”：5年苏州全市服务业总量要实现翻番，占GDP的比重每年要提高1个百分点，服务业增加值占GDP比重力争每年1到2个百分点，实现三二一产业格局。
2007年第三产业占比上升了近2个百分点，投资重点逐步向高新技术产业、研发、商务、现代物流等现代服务业倾斜。可以看出，苏州经济的发展正从“苏州制造”向“苏州创造”，“苏州创意”快速转型。
随着第三产业的飞速发展，苏州对写字楼的需求也快速增加，这种变化使得苏州原来沉寂的写字楼市场也开始活跃起来。
据统计，2007年苏州写字楼供应32.5万平方米，销售面积达到30万平方米，苏州写字楼市场呈现一种供销两旺的局面。 2007年“9·27”政策出台前，苏州写字楼销售正好处于上升阶段，形成了明显高峰。即使如此，2007年写字楼的供销比还是保持在1.2左右，处于平衡区间内。
同时，市场调研资料显示，目前苏州写字楼的月租金收入至少在5000-10000元/月，远远高于普通住宅的租金收入。
发展极度不平衡
目前，苏州写字楼的发展极度不平衡。其中，园区和新区的写字楼产品过于密集，竞争力也相对较大。尤其是园区，将出现较为激烈的客户争夺战。而吴中和相城区因为历史的原因，该类物业发展较为缓慢，产品品质也不高。
反观中心城区内虽然有一定的数量，但因为政府对出让土地的容积率，层高都有严格的限制，容积率基本在1.0以下，古城区中大部分地块的容积率仅为0.6-0.7之间，檐口高度仅为9米。如此低的容积率和层高限制，基本只能采用中低层为主的物业形式。因此在古城区很少能够找到符合高端写字楼特性的办公场所。因此，在苏州中心城区内，高端写字楼物业暂时还是一个空白点。随着中心城区的新城建设发展，这样的局面开始发生了根本的变化。
国际大鳄看好苏州市场
2007年，九龙仓联合苏州中新置地以总价30.73亿元拿下苏园土挂（2007）10号地块，创下苏州单幅土地出让最高金额的记录。2007年，最后一次园区土地出让中，另一家香港知名地产公司新鸿基也联合园区建屋拿下苏园土挂（2007）20地块。
值得关注的是，这两大地块的物业形态中，写字楼所占的份额尤其引人注目。
九龙仓、新鸿基等国际地产大鳄，之所以能在市场上呼风唤雨，凭借的不仅仅是雄厚的资金实力，更重要的是他们丰富的国际化经验和敏锐的洞察力。
业内人士指出，这些地产大鳄不约而同地将触角伸到苏州写字楼市场，其中蕴藏的深意不言而喻。
未来发展潜力巨大
一些专家在接受记者采访时表示，就经济发展潜力来看，苏州无疑处在整个长三角前列。随着苏州市整体经济实力的增强，这必然会带动苏州商业地产的发展，而这将使得苏州商业地产投资机会大增。其中，写字楼作为不可或缺的业态，其发展潜力很大，值得高度关注。
据专业机构从数据上分析，GDP对写字楼市场的发展有着直接而明显的影响，通常情况下，GDP越高，写字楼市场发展空间越大。同时，在外来投资的拉动下，都市化现象会很明显，更多产业带来更多的现代服务业和金融业，寻找落脚点的写字楼需求就应运而生了。
从市场发展前景来看，苏州的写字楼市场还处于市场成长期。 21世纪不动产苏州区域有关人士表示，目前苏州商业地产的投资回报率处于高位，并且依然处于市场成长期内，其显著特点为售价较低、租金较高。
专家观点
“一大一小”最关键
在区域经济快速发展的过程中，对房地产投资而言，写字楼作为经济发展的晴雨表，其广阔的发展前景与良好的投资收益，被专业投资客看好。由于写字楼作为相对专业的投资市场，并不为众多投资者所熟悉。要在写字楼投资中获利，还必须要多掌握一些投资技巧。带着这些疑问，记者走访了写字楼投资领域的专业人士，他们的回答是与普通住宅投资相比，在进行写字楼投资时，必须把握“一大一小”的原则。
所谓的“大”是指，必需关注写字楼项目所在市场大环境，包括当地的经济指标与发展规划。对于住宅项目而言，开发商能对小区的环境塑造起决定性作用，而对于写字楼而言，项目对周边商务氛围，交通的依赖性远高于住宅，而这一切大多由城市发展规划及经济发展所决定，因此，在投资之前，必需对这部分的情况有所了解。
所谓的“小”是指必需关注写字楼建筑本身的诸多细节，由于家庭使用与办公布局不同，住宅的房型变化与发展较为丰富，而写字楼则是在细节之中显差异，房型变化相对较小，主要体现在柱间距、进深等设计细节上，这对办公空间的利用率将产生较大影响，以国际标准为例，一般柱间距在8～10米，进深10～12米，房型利用率相对较高，深受众多境外办公客户的青睐。
与此同时，还有一项非常重要的指标不可忽略，便是写字楼的硬件配置。作为公司的办公场所，效率是根本。无论是垂直交通——电梯系统的效率，还是空调系统、楼宇智能化系统等的优劣，都将对入住企业的办公效率产生直接影响。任何一项指标的缺陷，都会与日后写字楼的增值及其出租率直接挂钩。影响到投资者的投资收益。
同时，在进行写字楼投资时，既要以区域经济发展规划大势为依据，选准地段，同时在锁定项目之后，还必需对其内部的建筑设计与硬件配置进行深入而细致的了解。具备地段与品质双重优势的写字楼项目，不仅可以为投资者带来丰厚的回报，也可以大大降低投资风险。
投资攻略
选择写字楼有技巧
在采访中，一些业内专家告诉记者，在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。
当然，在写字楼投资时，选择区位相当重要。
由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
同时，要非常注重写字楼的档次形象。
个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些物业档次高的项目，今后可能有较为稳定的回报。
当然，写字楼的品质也是相当重要的。 因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。
另外，写字楼的周边自然景观也要作为重点要素进行必要考虑。
如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。
在注意以上要素后，投资专家认为，选择好的物业公司也是重中之重。
作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。
|