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楼市期待重量级救市 多项政策酝酿之中
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:452
近期,有关政府高层商讨放松甚至取消“第二套住房贷款”以及相关税收政策的传闻纷纷见诸各类媒体。在外部形势持续恶化,中国经济增长面临严重放缓的当下,针对在过去十年促成我国GDP高增长的支柱行业房地产,救市的预期已逐渐明朗化,而具体措施或许正在酝酿中。由此,易居臣信市场研究中心不妨对可能出台的政策做一下预测:

        第一 央行继续降息

        继一个月内两次降息之后,央行进一步下调两率甚至三率已成必然,只是下次调整会在多久以后的问题。不断放松的银根对市场信心的恢复将起到潜移默化的作用,而如果房地产企业得以在本轮利率下降中资金获得更多流动性的话,或许目前低迷的楼市能获得结构性的复苏。

        第二 降低房屋交易相关税费

        1、营业税(卖方)

        目前普通住房营业税缴付分购买满5年和不满5年两种情况,卖出不满5年的房产需缴高达5%的营业税,此规定在房地产投机气氛高涨的时期大大提高了投资客的风险成本,打压房产泡沫效果显著,但如今市场环境时过境迁,适当降低营业税或减少交易的年限,对提升市场买气是不错的选择;

        2、契税(买方)

        目前非普通住房的契税为房价的3%,而普通住房则为房价的1.5%,在楼市低迷时还出现过地方政府财政补贴契税的先例,而目前无论从国际国内宏观经济形势还是楼市整体状态来看,相比当时市场惨淡程度均有过之无不及,相信如果政府再次出手也应属合情合理。

        第三 调整普通住房及非普通住房的标准

        2006年6月1日颁布的有关加强房地产税收管理的补充通知,就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准等作了细化规定,2年前规定的普通住宅单价标准:内环线内17500元以下,内外环间10000元以下,外环线外7000元以下,以现时的交易情况来看,2年的时间房子交易价格不断提升,很多房子已被划入非普通住宅的范围,“享受”3%的契税标准,所以,如果对普通住宅的标准,特别是单价标准进行提升,使得更多的房子能享受1.5%的标准,也会在一定程度上刺激买气。

        第四 放松限外政策

        鉴于上世纪90年代多次金融危机的经验教训,提高外来资本投资我国以房地产为主的固定资产门槛,根据外来资本质地分类管理,以及对已进入中国市场的资本进行跟踪监控,一直以来被我国政府视作维护本国金融安全和经济平稳发展的头等大事之一。由于中国金融体系较西方发达国家不成熟,故这样严格的外资准入限制本无可厚非,但结合当前国际经济形势,却并不排除该政策相对出现松动的可能性。

        首先过去一年多时间里中国央行不断收紧银根造成国内房产开发商资金链日益紧张,由今年以来全国各地陆续出现的土地流拍事件上可侧面反映出事实上现今开工及在建住房面积正急剧萎缩,其结果并不利于行业长期健康发展,故在这样的时候适当增加国外资金投资中国楼市存在一定的合理性。

        另外,在全球经济不景气的当下,中国相对于欧美所受金融风暴的冲击要小得多,加上世博会召开对于上海楼市的强烈利好预期,我国尤其是上海地区将成为国外资金寻求避风港的首选之一。而外部市场的不稳定也使这部分流入的热钱安全系数更高,如果对境外未在华设立机构以及在境内工作、学习时间一年以下的境外个人不得购房的标准,予以宽松的话,并监管得当的话,外资的入场将使我国政府提振楼市的举措收到事半功倍的效果。

        全球经济乃至中国经济增速放缓已是不争的事实,而保持中国经济平稳持续健康地发展是关乎民生的大事,为此,根据当下经济形势9月以来,南京、西安、广州等地纷纷推出系列针对房地产的救市政策,而国务院常务会议在部署08年第四季度经济工作会议上也根据经济环境的变迁而对房地产市场做出及时的政策调整,首次公开支持救市,确保民生。政府救市的枪声已经打响,对此我们可预测在不久的将来,包括北京、上海等第一线城市也同样会出台各种提振楼市的措施,楼市回暖值得期待。

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