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房地产各项指标都不好看 激活楼市在量不在价
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:452
        房地产股是近期股市的大热门。由于各地方政府纷纷出招暖市,连国务院工作要点都提到要“降低住房交易税费,鼓励居民买房”,使不少投资人对房地产股充满了期盼和憧憬。

        那么,房地产股的现状又如何呢?截至周二,沪深股市已有7家房地产股(冠城大通(600067,股吧)、中江地产(600053,股吧)、栖霞建设(600533,股吧)、新城B股、深振业、名流置业(000667,股吧)、银基发展(000511,股吧))披露了三季报,这7家公司给人的总体印象是:流动性问题不小,利润率仍然不低。

各项指标都不好看

        这7家公司1-9月营业收入下降2.11%,净利润增长15.35%,加权平均每股收益0.20元,半年报7家公司已完成每股收益0.167元,即第三季每股收益才0.033元;而已披露三季报的约150家公司同期营收增长29.7%,净利增长49.8%,平均每股收益0.31元。房地产股的各项指标均低于平均水平。
 

        笔者始终认为,存货和预收账款是分析房地产股未来是否有成长性的两个特殊指标,而今,恰恰是这两个指标出了问题。7家公司总资产合计436.48亿元,存货合计310.35亿元,存货要占到总资产的71%,1-9月共实现销售收入85.32亿元,预计全年收入约110亿元,存货周转率为0.35。一般来说,存货周转率0.5是比较健康的(只要资金到位、造房周期通常为2年),而今仅0.35,显然是存得太多,销得太少。

        7家房地产企业436.48亿元总资产中,净资产仅142亿元,总负债285.5亿元,资产负债率高达67.5%。不断抽紧的银根已经使房地产企业举债维艰,与6月底281.5亿元的负债相比,第三季度才增加负债4亿元,而且增加的还是预收款,银行贷款反而减少了好几个亿。即便如此,预收账款在总负债中的比重还是较低,285.5亿元负债、预收款仅67亿元(其中新城B股一家预收款就达58亿元),如果不计新城B股,其余6家房地产公司预收款才区区9亿元,只相当于它们同期销售收入71亿元的13%,说明其项目该结算的差不多都结算了,至少第四季度业绩已无多大后劲。

        在存货增加、销售下降的背景下,现金流自然很难看了。7家公司除新城B股现金流为正外,其余6家均为负数,合计-31.5亿元,平均每股现金-0.53元。

激活楼市在量不在价

        尽管如此,前三季7家房地产公司的销售净利率(净利润/销售收入)仍达14.02%,这表明卖出去1亿元房产仍能净赚1400万元,虽然与半年报的15.5%比起来已有所下降,但与同期已披露三季报的150家公司7.3%的销售净利率相比,房地产业的盈利能力仍仅次于银行,比起其他行业的盈利水平要高多了。

        目前对房地产股来说最重要的是现金,如冠城大通(600067,股吧)就提出了发行6.5亿元公司债的议案,问题是这家公司的负债率接近80%,纵然不计预收账款负债率也在65%左右,再发公司债监管部门能批准吗?

        虽然7家公司并非房地产龙头,但主要指标很有代表性。激活楼市关键在“量”不在“价”,房价仍有下调空间,再没有现金注入,交易量再萎缩下去,一部分企业恐怕就要撑不住了。

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