稳定市场 促进发展

　　编者按：去年下半年始，国家出台了多项宏观调控政策，这些政策也在2008年的房地产市场中逐渐显现作用，各大城市的房地产市场都进入“交易量萎缩，房价增幅回落”的调整状态中，加之美国次贷危机波及全球，国内经济增速面临放缓的压力，房地产市场观望气氛浓厚。

　　上述影响延及吴江，进入2008年，吴江房地产市场弥漫着观望气氛，也出现了交易量下挫的状况。

　　最近一个阶段内，西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出了包括购房入户、减税、购房补贴等在内的“地产新政”，以期扭转房地产市场的颓势，提振持续低迷的成交量。

　　房地产业正处于这样调整与发展的关键节点上，如何来全面认识吴江房地产业发展的状况，正视吴江房地产业所面临的形势，积极应对目前吴江房地产业发展过程中的问题，是所有行业相关人士关注的，也是广大普通群众关心的重要议题。

　　昨天下午，吴江房地产业协会专题研讨当前吴江房地产业发展形势。恒达、伟业、亨通、新湖、鼎基、顺利、华鼎、鹏云等多家吴江市主要的房地产开发公司，苏州房地产业协会专家、吴江市建设局领导齐聚一堂，并邀请本报等相关媒体共同讨论，为吴江房地产业的健康、持续、稳定发展群策群力。

　　本报房产周刊记者将各主要观点集撷成文，以飨读者。

　　吴江房地产调整明显，进入微利时代

　　我个人对目前房地产市场的看法是，短期不容乐观，长期看好。这一波调整行情将在明年上半年有一个拉伸，最迟不会超过明年9月份。老百姓现在关注的是降不降价，但设想一下，降价房子就能卖出去了吗？是卖不出去的，老百姓还要观望是不是还要降下去。我觉得，吴江的房价是降不下去的，地价、建筑成本、税费等加在一起，价格没有下降的空间了，房地产业已是微利产业。

　　———赵世明（苏州鼎基房地产开发有限公司总经理）　　

　　我们亨通房产隶属亨通集团，是吴江市较早从事房地产开发的企业，现在正在重点开发的项目是亨通·吴越尚院，总建筑面积大约在18万平方米左右。其一期是一个以多层为主的楼盘。多层楼盘在吴江来说，还是比较受欢迎的，所以一期项目基本上已经销完了。不过比较关键的是二期，特别是一些面积比较大的户型，因为受当前市场的影响，销售速度有所放缓。

　　还有一个正在开发的项目是亨通·吴越祥庭，在仲英大道的东面，也是我们公司今年开发的重量级作品，是一个以高层、小高层为主的项目。根据现在的开发形势，成本居高不下，原材料大涨的现状，我们可以明确地说，在价格上已经没有下调的空间了。

　　另外，今年9月份，我们还拍下了一块55亩的地块，就在吴越领秀的对面。这块地拍下时的价格是3080元/平方米，还不含契税，这样加上各项成本算下来，这个项目必须要卖到3.5亿元才能收回成本。而按5000元/平方米的价格，我们计算了一下，要所有房子全部卖光，预算也只有3.8亿元左右。如果产品一旦积压，我们连收回成本都有问题。所以说，这个利润空间非常低。应该说，吴江现阶段这个价位还是在比较合理的范围内的。

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　　———钱瑞（苏州亨通房地产开发有限公司副总经理）　　

　　吴江目前房产市场面临供大于求的困难。针对现有市场的困难，我相信各个开发商都有自己应对的措施。我认为，关键是房价要稳定，是促进销售，不是降价，不是大起大落，吴江的房价还是理性的，不存在泡沫，主要的问题是市场的信心。

　　———程亮（苏州新湖置业有限公司营销总监）　

程亮

　　吴江房产市场现在面临的问题还是比较严峻的，主要有七个方面，一是销售受阻，有价无市；二是土地供应相对偏多，存量房偏高；三是银行融资困难，资金压力大；四是消防、供电等配套成本比较高；五是社会舆论导向有偏差；六是税收偏重；七是车位规划方面的问题。

　　———王惠忠（江苏伟业集团董事长）　　

　　今年吴江各个片区的楼盘成交量和去年环比都有所下滑。不过，我仔细分析过，其实，今年的情况并不是最糟的，我曾经把今年的成交量同2006年进行环比，算下来，还是略有增长的。

　　当然，房地产开发成本居高不下，价格降不下来，也是有比较多的原因的。其中最主要的几点：一是各类税费太高；二是基础设施不完备，导致成本增加；三是人工工资和原材料的上涨，加上现在的销售下降，销售周期延长，开发商的投资回报率也在下降，造成了开发商对市场的信心不足。

　　———沈孝丰（恒达房产董事长）

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　　期待政府对稳定房产市场给予更多关怀

　　目前形势下我有几点看法来渡过困难。一是不打“价格战”；二是媒体可以做“吴江房产降价空间有多大”的探讨，我们可以做一笔房价账，让老百姓自己看；三是把精力更多地放在做好自身“功课”上，来提升楼盘品质；四是开发节奏适度放缓，满足资金要求；五是呼吁政府适当控制土地投放等；六是扩大同行业合作与良性竞争，共同做大吴江房地产业的蛋糕，将松陵打造成南苏州最适宜人居的城市。

　　———赵世明（苏州鼎基房地产开发有限公司总经理）

赵世明

　　这里，我们作为房产开发商，期待政府对我们多给予一些支持，比如简化一些手续，现在一些程序反复太多，延长了报建周期、审批周期，无形中也增加了我们的开发成本。

　　———钱瑞（苏州亨通房地产开发有限公司副总经理）

钱瑞

　　结合市场分析，我认为，一是媒体要作出正确的舆论引导，积极向上的引导，针对吴江的房价实际，引导消费者认识到房地产业发展是稳定的、正常的；二是各个开发企业要结成战略同盟，市场的恢复不能靠一家或几家开发企业，应该大家一起共同努力；三是政府在关键时候应该考虑出台政策，降低房产交易成本和开发成本。

　　———程亮（苏州新湖置业有限公司营销总监）

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　　多元应对、稳定房价、提升品质、给老百姓更多实惠

　　我们顺利集团有限公司现阶段开发的楼盘是东方花园。这里分两块，一个是住宅项目，还有一个是商铺项目。现在的销售情况是，住宅这块已经销售得差不多了，但商铺这块的销售目前也有点困难。针对这种情况，我们也采取了一些措施，开展了一些活动，来促进商铺的销售。首先，我们在不久前召开了一个招商会议，希望通过广泛招商来刺激销售。其次，是在环境设施方面加以完善，以更完美的品质吸引客户。第三是加大宣传，让消费者对我们的项目有个比较清楚的了解。第四是提高服务水平，这里的服务水平又分两部分，一是加强物业管理，通过高水平高质量的物业服务来提高我们商铺的美誉度。二是多元化经营，对没有卖出的商铺，我们通过租赁形式，以比较优惠的价格来促进整个楼盘的资金回收。近期，已经有几个意向客户同我们签订了合约。

　　———刘连根（顺利集团有限公司副总经理）　　

刘连根

　　我们在吴江开发了“幸福里”项目，目前已经是三期了，共有7万多平方米，600多套，都是高层。我们在昆山也有项目，昆山的调整状况很差，房价也比较高，吴江的房价还是比较合理的，不算高。目前来看，提高楼盘的质量和扩大销售渠道是应对目前楼市萎靡的重要手段。

　　———孙宝楼（苏州华鼎置业发展有限公司副总经理）　

孙宝楼

　　我觉得，目前我们各个开发企业一是要认真分析形势，推动经济发展，房地产正在调整期中，要稳定消费者的市场预期；二是稳定房价，恢复市场信心，不是靠打价格战，而是调整产品结构与提升产品质量，让利于消费者，促进老百姓购房；三是把握舆论导向，正确引导消费，做好“三房”工作，即房价、房地产市场、房地产开发企业三个方面的工作，房地产业的健康发展就有保障了。

　　———邱元华（苏州市房地产协会副会长）　

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　　针对目前整个房产形势，我也有几点自己的想法，第一，从各地连续出台的救市政策来看，中央对救市，态度上是认同的，虽然还没有出台明确的政策，但我认为这是让房地产市场软着落的一个调整。第二，从消费需求方面来说，我认为现在只是处于房地产调整期的一个起步。我们公司对这个调整已经做好了“过冬”的准备，我们认为真正困难的时期还没有到来。那么，作为政府、还有媒体，我认为应该给老百姓一个客观的说法，即下一步的发展方向在哪里，并给老百姓、开发商一个信心。

　　———唐忠荣（鹏云置业集团企划发展部经理）　

唐忠荣

　　面对目前的情况，我们要解决的问题是什么呢？我认为第一要解决消费不足的状态。怎么解决？就是要降低交易的税费。第二个是要增强老百姓的买房信心，这就需要政府及早出台一些相关的政策措施。其实，作为房地产开发商，我们并不企求救市，我们只期望能够做一些调整，稳定房价。因为不管暴跌还是暴涨，对房地产企业来说，都不是好事，暴涨使得价格提前透支，市场没有发展前景，暴跌更不利。所以我们最期望的就是两个字：稳定。第二，对于现在救市的说法，我也不大赞同，我认为应该是刺激楼市的投资和销售，这样的调整才是良性的。所以，在这里，我想呼吁政府可以出台一些规定，减免交易环节税费和相关配套费用，让开发商可以有更多经费打造产品品质，提高住宅的质量标准，让老百姓可以买到更高性价比的房子。

　　———沈孝丰（恒达房产董事长）

沈孝丰

　　对吴江房地产发展依然看好

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　　目前我们楼盘的销售情况虽然暂时不是很理想，但我们对吴江房地产行业的发展还是比较有信心的，特别随着一些新的政策的出台，不断的利好更增加了我们的信心。最近，我们公司拿到一块面积达170多亩的地块，目前正在做方案和筹集资金，希望可以尽快进行开发。

　　———刘连根（顺利集团有限公司副总经理）　　

　　综合考察房地产业面临的困难，在困难中，我们也看到了一些积极的因素。

　　我的看法是房地产业的基本面是好的，无论是苏州还是吴江，成交量也好，投资开发数量也好，都有利于房价的基本稳定，宏观调整会影响到开发总量，开发总量的变化会引起供求关系的变化，使市场保持动态平衡；目前的供求关系是供大于求，这有利于房地产业的稳定与房价的稳定，供应结构也在不断的完善。70/90政策等，使供房结构在调整，中小房型的比例上升，廉租房、经济适用房供应量上升，对房价的调整是有好处的。现在主要是中小户型供应不足，中低收入人群不能满足住房要求，从而引发一些矛盾；过快增长的房价开始稳定；过快过多的消费增长是不理性的，现在房地产消费开始趋向理性；品牌品质不断提升，以上这些基本面还是要肯定的。

　　从统计局公布的数据看，整个苏州的均价是5785元/平方米，吴江的房价均价目前是5072元/平方米，住宅是4346元/平方米，低于苏州的平均水平，在苏州大市范围内，仅比太仓略高，应该说，还处于价格的低谷，还有增长空间。

　　———邱元华（苏州市房地产协会副会长）

邱元华

　　近日利好消息频频，比如上海在虹桥地区最近投资5600亿，比如国务院出台促进长三角地区加速发展意见；比如中房协上书国务院，建议房产调控政策适度放松；比如各地方政府出台救市政策等，都是增强我们对市场信心的表现。

　　其实，从吴江本地的市场来分析，紧缩政策放松显示房产见底，发展前景良好，外来人口越来越多，收入增加，人们对住房结构、大小、舒适度要求增高，城市化建设等各方面原因来看，吴江房地产市场的前景还是比较好的。

　　———王惠忠（江苏伟业集团董事长）

王惠忠

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       在当前房地产业面临诸多市场变化之即，召开这个研讨会，很必要，也很及时。

　　我认为，吴江房地产业是健康、稳定、持续发展的，这是吴江房地产的显著特征，而且，今后也要这样发展。一是健康发展，从去年开始的宏观调控到现在，一路走来，吴江房地产走的很稳，这得益于今天在座的各个主流开发企业的努力，领航领的好，大家要有信心，危机也是发展机遇，希望大家共同引领吴江房地产业的健康发展；二是稳定发展，这需要我们媒体支持，一年多来的调整期，我们吴江的主流媒体这方面做得很好，为我们树立正确的舆论导向，今后，还是要请媒体多多引导，使消费者恢复市场信心，改变观望心态；三是持续发展，宏观调控应该说取得了效果，下一步，企业要持续发展，据了解，南京、杭州都出台了促进房地产发展的措施，国家也将出台相关政策，鼓励促进房地产业的持续发展。

　　———张月琴（吴江市建设局副局长）　

张月琴

　　编后：就在昨天晚上，国家出台多项楼市“利好”政策：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　冬天来了，春天还会远吗？昨晚国家出台的多项政策对处于调整中的房地产业来说，就像一股扑面而来的暖风。房地产见底的信号在哪里？借用与会人员的一个观点，政府的政策有松绑的迹象，房地产也许离见底已经不远了。

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