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吴江房产协会专题研讨当前吴江房产发展形势
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:1577

稳定市场 促进发展

  编者按:去年下半年始,国家出台了多项宏观调控政策,这些政策也在2008年的房地产市场中逐渐显现作用,各大城市的房地产市场都进入“交易量萎缩,房价增幅回落”的调整状态中,加之美国次贷危机波及全球,国内经济增速面临放缓的压力,房地产市场观望气氛浓厚。

  上述影响延及吴江,进入2008年,吴江房地产市场弥漫着观望气氛,也出现了交易量下挫的状况。

  最近一个阶段内,西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出了包括购房入户、减税、购房补贴等在内的“地产新政”,以期扭转房地产市场的颓势,提振持续低迷的成交量。

  房地产业正处于这样调整与发展的关键节点上,如何来全面认识吴江房地产业发展的状况,正视吴江房地产业所面临的形势,积极应对目前吴江房地产业发展过程中的问题,是所有行业相关人士关注的,也是广大普通群众关心的重要议题。

  昨天下午,吴江房地产业协会专题研讨当前吴江房地产业发展形势。恒达、伟业、亨通、新湖、鼎基、顺利、华鼎、鹏云等多家吴江市主要的房地产开发公司,苏州房地产业协会专家、吴江市建设局领导齐聚一堂,并邀请本报等相关媒体共同讨论,为吴江房地产业的健康、持续、稳定发展群策群力。

  本报房产周刊记者将各主要观点集撷成文,以飨读者。

  吴江房地产调整明显,进入微利时代

  我个人对目前房地产市场的看法是,短期不容乐观,长期看好。这一波调整行情将在明年上半年有一个拉伸,最迟不会超过明年9月份。老百姓现在关注的是降不降价,但设想一下,降价房子就能卖出去了吗?是卖不出去的,老百姓还要观望是不是还要降下去。我觉得,吴江的房价是降不下去的,地价、建筑成本、税费等加在一起,价格没有下降的空间了,房地产业已是微利产业。

  ———赵世明(苏州鼎基房地产开发有限公司总经理)  

  我们亨通房产隶属亨通集团,是吴江市较早从事房地产开发的企业,现在正在重点开发的项目是亨通·吴越尚院,总建筑面积大约在18万平方米左右。其一期是一个以多层为主的楼盘。多层楼盘在吴江来说,还是比较受欢迎的,所以一期项目基本上已经销完了。不过比较关键的是二期,特别是一些面积比较大的户型,因为受当前市场的影响,销售速度有所放缓。

  还有一个正在开发的项目是亨通·吴越祥庭,在仲英大道的东面,也是我们公司今年开发的重量级作品,是一个以高层、小高层为主的项目。根据现在的开发形势,成本居高不下,原材料大涨的现状,我们可以明确地说,在价格上已经没有下调的空间了。

  另外,今年9月份,我们还拍下了一块55亩的地块,就在吴越领秀的对面。这块地拍下时的价格是3080元/平方米,还不含契税,这样加上各项成本算下来,这个项目必须要卖到3.5亿元才能收回成本。而按5000元/平方米的价格,我们计算了一下,要所有房子全部卖光,预算也只有3.8亿元左右。如果产品一旦积压,我们连收回成本都有问题。所以说,这个利润空间非常低。应该说,吴江现阶段这个价位还是在比较合理的范围内的。

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  ———钱瑞(苏州亨通房地产开发有限公司副总经理)  

  吴江目前房产市场面临供大于求的困难。针对现有市场的困难,我相信各个开发商都有自己应对的措施。我认为,关键是房价要稳定,是促进销售,不是降价,不是大起大落,吴江的房价还是理性的,不存在泡沫,主要的问题是市场的信心。

  ———程亮(苏州新湖置业有限公司营销总监) 

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程亮

  吴江房产市场现在面临的问题还是比较严峻的,主要有七个方面,一是销售受阻,有价无市;二是土地供应相对偏多,存量房偏高;三是银行融资困难,资金压力大;四是消防、供电等配套成本比较高;五是社会舆论导向有偏差;六是税收偏重;七是车位规划方面的问题。

 

  ———王惠忠(江苏伟业集团董事长)  

  今年吴江各个片区的楼盘成交量和去年环比都有所下滑。不过,我仔细分析过,其实,今年的情况并不是最糟的,我曾经把今年的成交量同2006年进行环比,算下来,还是略有增长的。

  当然,房地产开发成本居高不下,价格降不下来,也是有比较多的原因的。其中最主要的几点:一是各类税费太高;二是基础设施不完备,导致成本增加;三是人工工资和原材料的上涨,加上现在的销售下降,销售周期延长,开发商的投资回报率也在下降,造成了开发商对市场的信心不足。

  ———沈孝丰(恒达房产董事长)

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  期待政府对稳定房产市场给予更多关怀

  目前形势下我有几点看法来渡过困难。一是不打“价格战”;二是媒体可以做“吴江房产降价空间有多大”的探讨,我们可以做一笔房价账,让老百姓自己看;三是把精力更多地放在做好自身“功课”上,来提升楼盘品质;四是开发节奏适度放缓,满足资金要求;五是呼吁政府适当控制土地投放等;六是扩大同行业合作与良性竞争,共同做大吴江房地产业的蛋糕,将松陵打造成南苏州最适宜人居的城市。

  ———赵世明(苏州鼎基房地产开发有限公司总经理)

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赵世明

  这里,我们作为房产开发商,期待政府对我们多给予一些支持,比如简化一些手续,现在一些程序反复太多,延长了报建周期、审批周期,无形中也增加了我们的开发成本。

  ———钱瑞(苏州亨通房地产开发有限公司副总经理)

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钱瑞

  结合市场分析,我认为,一是媒体要作出正确的舆论引导,积极向上的引导,针对吴江的房价实际,引导消费者认识到房地产业发展是稳定的、正常的;二是各个开发企业要结成战略同盟,市场的恢复不能靠一家或几家开发企业,应该大家一起共同努力;三是政府在关键时候应该考虑出台政策,降低房产交易成本和开发成本。

  ———程亮(苏州新湖置业有限公司营销总监)

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  多元应对、稳定房价、提升品质、给老百姓更多实惠

  我们顺利集团有限公司现阶段开发的楼盘是东方花园。这里分两块,一个是住宅项目,还有一个是商铺项目。现在的销售情况是,住宅这块已经销售得差不多了,但商铺这块的销售目前也有点困难。针对这种情况,我们也采取了一些措施,开展了一些活动,来促进商铺的销售。首先,我们在不久前召开了一个招商会议,希望通过广泛招商来刺激销售。其次,是在环境设施方面加以完善,以更完美的品质吸引客户。第三是加大宣传,让消费者对我们的项目有个比较清楚的了解。第四是提高服务水平,这里的服务水平又分两部分,一是加强物业管理,通过高水平高质量的物业服务来提高我们商铺的美誉度。二是多元化经营,对没有卖出的商铺,我们通过租赁形式,以比较优惠的价格来促进整个楼盘的资金回收。近期,已经有几个意向客户同我们签订了合约。

  ———刘连根(顺利集团有限公司副总经理)  

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刘连根

  我们在吴江开发了“幸福里”项目,目前已经是三期了,共有7万多平方米,600多套,都是高层。我们在昆山也有项目,昆山的调整状况很差,房价也比较高,吴江的房价还是比较合理的,不算高。目前来看,提高楼盘的质量和扩大销售渠道是应对目前楼市萎靡的重要手段。

  ———孙宝楼(苏州华鼎置业发展有限公司副总经理) 

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孙宝楼

 

  我觉得,目前我们各个开发企业一是要认真分析形势,推动经济发展,房地产正在调整期中,要稳定消费者的市场预期;二是稳定房价,恢复市场信心,不是靠打价格战,而是调整产品结构与提升产品质量,让利于消费者,促进老百姓购房;三是把握舆论导向,正确引导消费,做好“三房”工作,即房价、房地产市场、房地产开发企业三个方面的工作,房地产业的健康发展就有保障了。

 

  ———邱元华(苏州市房地产协会副会长) 

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  针对目前整个房产形势,我也有几点自己的想法,第一,从各地连续出台的救市政策来看,中央对救市,态度上是认同的,虽然还没有出台明确的政策,但我认为这是让房地产市场软着落的一个调整。第二,从消费需求方面来说,我认为现在只是处于房地产调整期的一个起步。我们公司对这个调整已经做好了“过冬”的准备,我们认为真正困难的时期还没有到来。那么,作为政府、还有媒体,我认为应该给老百姓一个客观的说法,即下一步的发展方向在哪里,并给老百姓、开发商一个信心。

  ———唐忠荣(鹏云置业集团企划发展部经理) 

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唐忠荣

 

  面对目前的情况,我们要解决的问题是什么呢?我认为第一要解决消费不足的状态。怎么解决?就是要降低交易的税费。第二个是要增强老百姓的买房信心,这就需要政府及早出台一些相关的政策措施。其实,作为房地产开发商,我们并不企求救市,我们只期望能够做一些调整,稳定房价。因为不管暴跌还是暴涨,对房地产企业来说,都不是好事,暴涨使得价格提前透支,市场没有发展前景,暴跌更不利。所以我们最期望的就是两个字:稳定。第二,对于现在救市的说法,我也不大赞同,我认为应该是刺激楼市的投资和销售,这样的调整才是良性的。所以,在这里,我想呼吁政府可以出台一些规定,减免交易环节税费和相关配套费用,让开发商可以有更多经费打造产品品质,提高住宅的质量标准,让老百姓可以买到更高性价比的房子。

  ———沈孝丰(恒达房产董事长)

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沈孝丰

  对吴江房地产发展依然看好

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  目前我们楼盘的销售情况虽然暂时不是很理想,但我们对吴江房地产行业的发展还是比较有信心的,特别随着一些新的政策的出台,不断的利好更增加了我们的信心。最近,我们公司拿到一块面积达170多亩的地块,目前正在做方案和筹集资金,希望可以尽快进行开发。

  ———刘连根(顺利集团有限公司副总经理)  

  综合考察房地产业面临的困难,在困难中,我们也看到了一些积极的因素。

  我的看法是房地产业的基本面是好的,无论是苏州还是吴江,成交量也好,投资开发数量也好,都有利于房价的基本稳定,宏观调整会影响到开发总量,开发总量的变化会引起供求关系的变化,使市场保持动态平衡;目前的供求关系是供大于求,这有利于房地产业的稳定与房价的稳定,供应结构也在不断的完善。70/90政策等,使供房结构在调整,中小房型的比例上升,廉租房、经济适用房供应量上升,对房价的调整是有好处的。现在主要是中小户型供应不足,中低收入人群不能满足住房要求,从而引发一些矛盾;过快增长的房价开始稳定;过快过多的消费增长是不理性的,现在房地产消费开始趋向理性;品牌品质不断提升,以上这些基本面还是要肯定的。

  从统计局公布的数据看,整个苏州的均价是5785元/平方米,吴江的房价均价目前是5072元/平方米,住宅是4346元/平方米,低于苏州的平均水平,在苏州大市范围内,仅比太仓略高,应该说,还处于价格的低谷,还有增长空间。

  ———邱元华(苏州市房地产协会副会长)

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邱元华

  

  近日利好消息频频,比如上海在虹桥地区最近投资5600亿,比如国务院出台促进长三角地区加速发展意见;比如中房协上书国务院,建议房产调控政策适度放松;比如各地方政府出台救市政策等,都是增强我们对市场信心的表现。

  其实,从吴江本地的市场来分析,紧缩政策放松显示房产见底,发展前景良好,外来人口越来越多,收入增加,人们对住房结构、大小、舒适度要求增高,城市化建设等各方面原因来看,吴江房地产市场的前景还是比较好的。

 

  ———王惠忠(江苏伟业集团董事长)

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王惠忠

  

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       在当前房地产业面临诸多市场变化之即,召开这个研讨会,很必要,也很及时。

  我认为,吴江房地产业是健康、稳定、持续发展的,这是吴江房地产的显著特征,而且,今后也要这样发展。一是健康发展,从去年开始的宏观调控到现在,一路走来,吴江房地产走的很稳,这得益于今天在座的各个主流开发企业的努力,领航领的好,大家要有信心,危机也是发展机遇,希望大家共同引领吴江房地产业的健康发展;二是稳定发展,这需要我们媒体支持,一年多来的调整期,我们吴江的主流媒体这方面做得很好,为我们树立正确的舆论导向,今后,还是要请媒体多多引导,使消费者恢复市场信心,改变观望心态;三是持续发展,宏观调控应该说取得了效果,下一步,企业要持续发展,据了解,南京、杭州都出台了促进房地产发展的措施,国家也将出台相关政策,鼓励促进房地产业的持续发展。

  ———张月琴(吴江市建设局副局长) 

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张月琴

 

  编后:就在昨天晚上,国家出台多项楼市“利好”政策:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

  冬天来了,春天还会远吗?昨晚国家出台的多项政策对处于调整中的房地产业来说,就像一股扑面而来的暖风。房地产见底的信号在哪里?借用与会人员的一个观点,政府的政策有松绑的迹象,房地产也许离见底已经不远了。

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