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品牌发力花开主城 苏州中海战略布局新突破解读
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:470
        今年以来,在宏观调控效应与经济周期波动效应的双重影响下,房地产市场面临复杂局面。目前不同地区的房地产市场都出现不同程度的“量价齐跌”,大部分产品销售状况很不理想,楼市降价声此起彼伏。

  面对交易量和成交量屡创新低的消极局面,购房者观望情绪日益浓厚,部分房产商不得不以降价、延缓推盘、抱团取暖、另辟市场等方式艰难前行。

  在目前的市场情况下,能够大规模有声势的进行销售的项目屈指可数,苏州中海就是其中的一个。据了解,中海地产仅国庆黄金周期间,便创下逾2亿元的销售金额,几乎占到园区同期销售总量的50%。

  据了解,位于苏州主城区桐泾南路的中海胥江府项目将于25日开盘,该项目优越的地理位置和开发商的强势品牌形象吸引了大量购房者关注。

  近日,记者来到该项目售楼处了解情况,偌大的售楼处里,前来参观咨询的客户络绎不绝。是什么让中海胥江府有如此底气?

逆市热销中海早有先例

  当记者带着和所有人一样的疑惑询问中海现场销售人员的时候,得到的答案是“我们并没有什么特别的优惠措施,更别说降价了。我们所能提供的优惠幅度和方式基本上都是一些常规的促销需要而已。”言语间,气定神闲,颇有些“酒香不怕巷子深”的底气。

  确实,此次苏州中海在国庆期间的优惠方式除了“认购性优惠”、“签约性优惠”和“介绍性优惠”之外,笔者并未见到其他优惠方式,甚至连“买房送×××”,这样的变相降价的促销形式都没有。根据估算此次中海的优惠幅度最高在5%左右,结合中海一贯的高质高价的定价方式,这种优惠幅度相对于其他楼盘简直就不值一提。

  这次“国庆大捷”一样的“逆市热销”,并非第一次发生在中海身上。以往历史证明,“逆市热销”是中海长期以来的惯例。

  2005年,受国家调控影响,全国楼市同样降入低谷,还不成气候的园区房价首当其冲。各大楼盘纷纷降价出手,而苏州中海先是半岛华府9月份首次开盘,就售出66套别墅中的61套,日销售率高达92%。紧接着10月份中海湖滨一号空中合院阳房公开上市,开盘推出232套房源,即刻售出221套,销售率居然高达95%。无独有偶, 2006年4月份,当中海湖滨一号再次推出116套房源,当天即成交102套,成交率依旧高达87.9%左右。寒市尚且如此,更不用说中海在“牛市”下的优异表现了。中海新湖国际的火爆热销堪称奇迹。目前,在园区,中海绝对执掌楼市第一话语权。

  同样的市场背景,不低的价格,并不丰厚的让利,是什么让中海胥江府如此备受青睐,如此广被偏爱?无疑是购房者最看重的性价比,是中海品牌和中海品质。

  绝版地段精品品质傲然绽放

  经常可以听到这样的评论:“这房子根本就不该建在这,要是在哪里哪里,花多少钱买我都愿意。 ”这说明不同的地段是属于不同身份和地位的人居住的,它需要同等品质和品位的住宅与之相对应。如果在主流区域建劣质楼盘,当然会被购房者嗤之以鼻;反之,在对住房品质要求不高的地方建极品豪宅,同样会因为“不合时宜”而鲜人问津。这也是导致了目前房地产市场上,真正能够在价格和品质上同时符合购房者需求的楼盘是少之又少,太多的房屋供应与需求难以匹敌。

  而中海则不同。在每一个楼盘开发之初,中海就对其地段、周边配套、综合前景等项目素质进行综合分析。最大程度使物业形态与项目素质匹配,满足不同消费群体的不同需求。设身处地为消费者思考的物业产品定位,当然会被购房者认同;深谙楼盘价值标准的定价方式,也保证了中海属下的楼盘价格波动从来都不会因为市场的波动而剧烈升降。中海长达29年的稳健品牌形象,更为购房者认购中海产品提供了强有力的心理保证。

  此外,中海从来只选择“黄金地段”的传统,不单是为了保障产品的主流特性,更是为购房者提供可持续增值的高回报性投资品。我们以中海湖滨一号为例看看中海产品的强大增值力。

  中海湖滨一号2005年10月份的开盘均价在5850元/平米左右,比同区域其他楼盘高出500元/平米左右。 2006年4月份中海湖滨一号的开盘价格就升至6500元/平米左右,这个价格即使比周边其他房源均价5300元/平米的价格高出不少,依然被购房者一抢而光。时至今日,中海湖滨一号的楼盘已成为园区的地标性楼盘,市场价格约在10000元/平米左右,湖景房更是突破了15000元/平米。从 5850元/平米到如今的15000元/平米中海为湖滨一号的购房者创造近3倍巨大投资回报。

        造家运动每一个细节都不放过

  能够为客户带来高额回报,并非只是中海产品价值的第一着眼点。中海更关注产品的实用性、舒适性和居住功能。中海人不单是建造房子,更是营造家。

  在投资、炒房盛行之际,很多开发商的房型都是为了卖个好价钱而造出来的。“房子问题就成了简单的面子问题。 ”,面积大就往“豪”里做,面积小就往全里做。反正是有条件要做出来,没有条件创造条件也要“硬”做出来。做出来的房子,户型不是偏大,就是偏小;功能不是过多,就是太少;布局不是不足,就是浪费。看着舒服,住着非常不爽。

  比如说,之前风靡一时的投资性小户型。只要是小户型,必“黑厨黑卫”;只要是小户型,必是“过渡性”的附庸产品;只要是小户型,其小区必单调乏味。但是中海的小户型就不一样。例如中海胥江府86平米的两房,一般的开发商就会简单的做成普通的两居室,而中海却做成了创新的两室两厅一厨一卫双阳台,而且留足了做三房的设计空间,值得称道的是,它非“硬做”,而是双卧朝南,开间大,客厅敞亮,跟常见的大三房“有得一拼”。两房的价格付出享受的却是3房的居住感受,投资容易出手,自住也非常舒适,这样的房子谁会看着不喜欢。

  绝版规划经典产品呼之欲出

  中海胥江府规划有高层和联排别墅两大类物业形态。高层建筑采用“龙形布局方式”和360°全观景视角,不仅改变了因苏州传统居住模式而产生的扁平视野弊端,把观景视线从“前庭后院”拓伸到控江领地、俯瞰苏州全城的无敌观景效果。另外高层建筑也不是像其他楼盘作为空间隔断方式之一,而是采用退台式处理和底层架空等方式,保留了苏州城市一贯的通透和无遮拦观景效果。

  另外,中海认为现代人生活不应该是单一的,层次感和品质感同样重要。流水线式的作业、千户一面的产品克隆都是中海极力规避的陋习。中海倡导针对性定制性户型配置和精装设计。在中海胥江府内分别规划了面积涵盖88-250平米的公寓、大平层、空中复式别墅和联排别墅等丰富精装户型,可满足两口之室、三口之家,甚至四代同堂等等不同家庭的生活需求。瞄准高端人伴贤良品自高

  随着社会的发展,房子从简单的遮避风雨功能,逐渐演变成收纳居住者感受、喜好及社会关系的重要载体。从“人伴贤良品自高”演化而来的社会等级观念,令多年围聚在社会优质客户本身就是一种渴望。

  中海从居住需要出发,在为购房者营建精品豪宅的同时,更注重主流生活圈的养成,尽可能地把与居住相关的元素糅合在一起,形成一个拥有相同身份、地位、品位和嗜好的人集合在一起。

  中海从2004年进驻苏州园区以来,在缔造园区主流精品住宅的同时,积极吸纳苏州主流阶层。通过组合和提供与主流阶层所需要的产品和服务,如高尔夫、游艇、名车、豪宅……吸引了认可中海品质的社会名流大量汇聚。目前由半岛华府、湖滨一号等苏州园区顶级楼盘客户集合而成的中海主流生活圈已基本形成。不仅是舆论领袖,更是优质生活的代言。中海长期稳定客户交流活动也已成为苏州主流人士生活的见证。因此,单从客源的角度,中海楼盘,无论在“牛市”还是在“熊市”,都能拥有庞大而稳定的实力购房客户群。

  在中海着眼中海胥江府高产品品质的同时,针对胥江府进行的主流生活圈的养成计划早在今年年初就已经先一步开始了。中海除了多次邀集苏州名流人士、社团、团体举行中海胥江府的产品推介会之外,还特别在今年5月中旬开始了一场长达半年之久的“复苏”文化季活动,特别邀请了社会各界知名学者共同讲解苏州传统的精髓和探寻光大苏州文化的途径和方式。按照中海这种推广方式一直执行下去,不久的将来,中海胥江府将会是找寻苏州韵味和魅力最佳去处之一。

  “买房子不是越便宜越好。买得好,更要买得值。”这句从购房者自己口中发出了真实感言,可以为我们揭秘中海热销和探寻当前购房者购房心理变化,提供重要依据。即在理性房地产市场环境下,价值已经代替价格成为实现购房行为的决定性因素。随着房价不断下跌,“买得起房”不再是购房者的唯一选房标准,性价比差的劣质房渐渐成为购房者避之不及的首恶。花更少的钱买品质更好的房子,已经成为购房者选房的第一标准。所以,房子不好,房价再低,购房者也不敢问津;房子品质有保证,就算价格比其他楼盘高一些,购房者也会因为觉得“值”而不惜排队争抢。

  为什么客户乐于选择中海?本着“为客户提供高性价比精品住宅”的核心理念,中海一直坚持“在黄金地段打造主流豪宅的传统”。经过29年积累和浸润,中海已经建立了一套从择地到开发到销售乃至后期维护的完整标准和体系,而且这种标准和体系早已深入人心并被中国主流市场所认可。中海拥有很多中海产品忠实可靠的客户群,有些人甚至以收藏中海产品为生活娱乐的一种方式。这大概是解释中海楼盘一如既往受市场认可和追捧的重要原因。

  低开高走未来走势凸显价值

  开发商与购房者之间的和谐状态应该是共赢的。购房者为开发商实现利润预期,而开发商则在为购房者提供优质的产品和服务的同时,需要满足购房者投资性增值的期许。没有增值前景的房产也是很难打动购房者的心。

  中海的产品之所以备受市场青睐,其中一个重要原因便是中海产品都拥有极强的未来增值潜力。从前面所列举的中海湖滨一号的价格走势,不难看出,随着前期看好的地段价值的不断显现,中海产品的价格将会“水涨船高”,同步上扬。而中海“低开高走”的定价策略则是在满足消费者住房需求的同时,同时也为有远见目光的购房者预留了很大增值获益空间。

  当前中海胥江府即将首次开盘,正处于中海“低开高走”定价策略中的价格最低点。未来随着楼市寒潮的退去和苏州主城板块价值的放开,从上海、北京、深圳等国内大中城市所显现出来的的中心区和郊外环线区域房价对比,中海胥江府未来价值不可限量。

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