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房贷新政今起执行 万亿房贷或重新定价
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:478

        10月24日,深圳发展银行副行长刘宝瑞在三季报发布会上回应房贷新政细则时说,对于存量房贷,将会按照原有的规则,不会普遍下调利率。
  万科认为,这次全国性政策相当于开发商不用降价,政府帮他们降了10%~20%…
  10月23日,央行规定从11月1日起,对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的居民,将最低首付款比例调整为20%,并将商业性房贷利率的下限调整为贷款基准利率的70%,同时减免契税、印花税等。
  市场人士认为,由于难以定义自住房,新政策实际允许商业银行自主决定住房贷款价格及首付款,因此银行的实施细则将决定政策的实际影响;对于房地产业来说,这一重大政策调整无疑是利好,但新政对银行盈利和资产质量存在一定不确定因素。
  此前,由于房地产交易低迷,商业银行的个人贷款增长缓慢。据央行数据,1-9月居民户人民币贷款增加6210亿元,同比少增4359亿元,其中,短期贷款增加2735亿元,中长期贷款增加3475亿元;居民户人民币中长期消费性贷款余额为3.2638万亿,其中绝大部分即住房按揭贷款。
  10月24日,沪深两市十四家银行股集体下跌,延续了前天的跌势,显示市场信心仍然脆弱。
  银行房贷细则未明
  在席卷全世界的次贷风暴阴影下,国内银行对房贷的热情能否如去年高涨是影响新政落地效果的关键因素。
  刘宝瑞称,深发展首先要关注即将出台的央行实施细则,但银行的操作细则将会按照购房人的实际情况和风险程度来灵活评定,“首套房、自住型、普通住宅”将是给予优惠首付和利率重要标准。
  如无意外,央行的实施细则将在近期公布,随之银行将制定各自的操作细则。显然,此次调整首付比例和利率实际是降低了自住房的交易成本和门槛,从而为成交低迷的房地产助推。
  按照财政部公布的政策概算,此次减税相当于降低新房价格0.6%(契税0.5%+印花税0.05%×2),二手房价格则相当于降低了1.6%(印花税0.05%×2+增值税1%+契税0.5%)。
  深圳平安银行相关负责人认为,目前购房的真实需求依然存在,政府对购房消费需求的提振,可以在一定程度上增加住宅成交量,银行的个贷业务量也会相应增加。
  民生银行个人银行部一人士认为,上半年已经有部分中小银行主动压降房贷的比例,一方面是为了腾出部分额度保公司贷款,加强流动性,但更重要的是为了防范房贷的风险。广东某大行副行长表示,金融危机已经波及国内的企业和个人收入,从这个角度看,贷款风险依旧较高,银行不会在政策放宽时不顾风险随便放贷。

银行盈利或受影响
  贷款利率下降可能给银行增加业务量,但利润也不可避免受到影响。英大证券研究所李大霄表示,本次调整减少了购房者的成本,减轻了房地产商的负担,但是银行也让利了,净利差会受到影响。
  深圳一房地产研究人士认为,政策只是一个大方向,对行业和银行的实质影响还需要取决于政策实施细节,比如“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”的认定将会对银行的操作有很大的影响,从而对银行的盈利产生具体影响。
  上述广东大行人士认为,如果银行给予原有购房者利率优惠,最重要的考虑是减轻购房者供楼压力,防止断供的风险,这将取决于银行对客户供款能力的分析和判断。他相信总行会对客户进行分析,然后定出符合优惠条件的群体。
  高华证券也认为,新贷款利率的下降及现有贷款利率可能的调低将进一步导致银行业净息差收窄。
  假设目前贷款利率为基准利率85%的按揭贷款(即存量房贷)中有90%转而使用基准利率70%的新利率,银行业2009年预期净息差将平均收窄近8个基点。同时,按目前十四家上市银行按揭贷款占总生息资产的均值是8%,2009年主要上市银行的预期税后净利润将会减少5.3%。
  中银国际分析师袁琳则认为,如果目前的贷款全部重新调整利率,预计商业银行的净息差将下降10个基点,2009年净利润将下降3.78%。
    楼市新政实施前夜 超九成网友称将持续观望
  另据南方日报:国家昨日出台的住房保障“组合拳”,给低迷了一段时间的房地产市场带来极大的震动,也吸引了广大老百姓的眼光。
  政策实施前夜,有看好者,有担忧者,但更多的是对进一步细则出台的期待。本报记者重点采访广州、深圳和东莞等城市,了解业界、市民和整个市场的反应。
  利好当前业界慎提涨价
  低迷了一段时间的楼市迎来政策暖风,面对政策利好,不知是否为了“照顾买家心情”,房地产业界难见“扬眉吐气”的表情,特别是对房价会否因救市而上涨,更是审慎言之。
  在广州,合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,房价并不会因为财政部的新政就马上回升,但有望止跌。现在大部分开发商的资金链已经趋紧,开发商需要增加成交量,加快资金回收速度。因此,新政推出不会推高房价。
  在东莞,京基房地产开发有限公司营销经理李燕更多地强调,新政“从民生角度考虑”,有利于房地产市场的稳定。
  而在深圳,兰江地产副总裁杨大谷表示,购房者会增加多少现在还未可知,开发商也不会直接因为新政出台而贸然调价,现在反而是一些开发商快速出货的好机会。
  “政府救市主要是挽救市场信心,价格是否会涨应该还会由市场决定。”深圳京基房地产开发有限公司营销经理李燕表示。
  但中原地产市场部的黄韬也担心,目前广州等地楼市还处于市场自我调整阶段,房价尚未调整到位,在这种情况下,新政的出台为市场增加了更多变数。救市新政可能会被开发商、二手业主误读,认为房价已经调整到位,借机升价。

等更细措施出台
  在政策实施前夜,“等”的情绪更加浓了。
  广州中原地产项目部经理黄韬表示,最关键是购买改善型住房如何界定,这个还需要细化,否则一些房地产投资者仍然可以利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资,给投资客松绑。这需要考验金融机构的评估体系,对住房用途和房屋为普通住房还是高档住房的评定标准都要细化。
  新政提到,“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。对此,不少专家指出,此举表明政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间。
  广州同创卓越地产的赵卓文表示,广州房价蕴藏暴跌的空间和可能。如政府“救市”细则不及时出台,不及时维稳,2009年第二季度,楼价就有可能被打回原形,退回2006年6000-7000元/平方米的楼价。届时,“断供者”将大增,楼市将不可收拾。那么,广州近期是否会有所动作,出台相关细则出手救市?广州市国土房管局相关负责人昨日接受记者采访时表示,现在暂时没有计划出台相关细则,但是会持续关注楼市状况。
  在东莞,市民除了对政策本身还有一些疑问外,对东莞政府是否救市以及如何救市也充满期待,网站上还很快出现了“东莞政府该如何行动?”等类似的追问。而至今,政府还没什么具体行动,这也加重了购房者对政策的观望态度。
  等房价真正降下来
  “买新房首付比例降至20%,对我们这些刚工作攒钱付首付的购房人来说,更是好消息。”大学毕业工作两年的李先生兴奋地告诉记者。“毕竟对广州楼市的未来还是很有信心的,现在这个时候买房,是个好机会!”
  不过也有不少广州买房人表示,新政优惠的幅度还没达到他们的心理价位,打算继续耐心等待政府出台更好的政策。“虽然说现在这个政策能减轻我们的负担,20年算下来也能少付不少的钱,但现在楼市太不稳定了,虽然政府不会任其崩盘,不过还是存在很大变数,就像股市一样,政府一直在救,但是还是一直在跌。”家住五羊新城的郭小姐说。
  记者随机采访发现,对于持币观望的购房者,目前有三大因素牵制他们入市:一是受全球经济大势影响,人们消费观念趋于保守;二是购房者认为年底开发商资金压力大,会有抛售行为出现,于是静观其变;三是尽管房价步入下行通道,但是目前房价仍然让大多数人“吃不消”。
  而在东莞,一些消费者认为,这些优惠并不能拉近自己与高房价的距离,目前的房价还没有回到可以接受的心理价位。买得起房的可能会省一些,买不起的还是买不起。东莞明珠学校田老师认为,国家当年控制房价的政策也不是一下子就到位的,现在想吸引消费也会是一个长期的过程。如果这次调整不明显,更多更优惠的政策还会出现。
  超九成网友称将持续观望
  截至今日0时30分,网上的一项调查显示,尽管首次购房最低首付降至20%,68.7%的网友仍不会考虑买房。而92.8%的网友称,国家开始大规模救市,将持续观望。
  本欲下订忙“缩手”买家卖家同捱真空期
  记者昨日走访广州市场发现,看楼的人气暂时还没有因为新政的出台而上升。由于不是周末看楼高峰,昨天中午,记者在宏城广场看到,开出的楼巴空载率很高,看楼市民寥寥无几。
  中原地产项目部黄韬分析说,由于救市政策是在下月1日才开始实施,因此可能导致短期内广州楼市成交量的下降。有的买家本来已经交了订金准备买房,但是为了等新政优惠而推迟签认购书。短期内的变数也会比较大,对于二手房业主和买家来说可能会形成一种焦灼状态,也就是双方都在拉锯。他预测,广州楼市将经历一段成交的真空期。
  而在深圳,业界人士也表示,小户型的购房者有可能将目前的购买行为推迟,11月之前的成交量会有小幅回落。再加上普通消费者理解、感受政策的动因和作用,到做出购房决策等需要一定的时间,所以,政策的出台也不会引发短期内成交量的大幅增长。

已被套牢不敢轻易入市?
  在国家出台的楼市新政中,有些条款比较模糊敏感,如“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%”,“改善型普通自住房”并不好界定,这是不是给炒房客开了一个“口子”?房价是否会重新上涨?
  负责一线销售的深圳市美联物业罗湖区总监袁新有认为,据她跟投资客打交道所了解的情况,现在投资客的心态是越来越谨慎了,在现在这个行情下,他们不敢轻易出手。并且,很多以前活跃的买家,投资客都被股市套住了,供房的压力很大,很难有资金再入市炒房。
  袁新有表示,现在投资客有两种,一种是少数仍有资金实力的人,在现在深圳楼市走向仍然不明朗的情况下,会继续观望;另一种是供房压力大的人,他们急于把手中积压的房产卖出,不会抬高房价。保守估计,被套的投资客,要消化现有房产,也要到明年中期了。
  按照现在持续恶化的宏观经济形势,以及投资客的自身实际,袁新有认为,深圳房价要上涨,也要等到明年中期以后,“很多大投资客都不会单看深圳楼市政策的,他们也会研究国际、国内、省内的经济形势和市场走向。”
  而广州大学经济与管理学院房地产研究所所长陈琳表示,政府对住房投资仍然保持原有的政策,这也意味着,从去年以来特别是今年以来政府严厉遏制房地产炒作与投机的政策没有改变。

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