吴越锦源

家装建材

8000拿地6700卖房金地深圳吐血过冬
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:491
        6700元/平米,这是深圳梅陇镇喊出的一手房起售价,而卖家正是去年3月在同一区域(深圳宝安区龙华片区)分别以4.02亿和4.58亿天价拿下两块地皮的金地集团。

  去年天价地皮成交后,舆论一片哗然,有业内人士分析,由于是双限竞标,除去无偿建房和其他成本,实际两块地的楼面地价分别高达8000元/平方米和7800元/平方米。

  市场曾一度期待金地大刀阔斧出手之后,将惹龙华房价上升至15000元/平方米,而梅陇镇后续售价也会上蹿2000-3000元/平方米。没料到目前开盘的梅陇镇第四期,有这么大的“跳水”幅度。去年在龙华高价拍下的地块,在销售下滑、楼盘低价出售的情况下会带来多大的资金压力?

  梅陇镇第四期是否低于成本价“吐血”发售?低价发售带来的回款能否帮助金地安然度过扩张过度以及市场收缩后的冬天?理财周报记者就此事致电金地董秘郭国强未获回应。

  诱人起价为保资金链?

  “不好意思,今天实在太忙了。” 金地梅陇镇第四期发售前三天,理财周报记者来到售楼部现场。售楼部挤满了前来购房和咨询的人,场面火爆。记者之前联系好的售楼小姐只是匆匆让记者填了一下表格,就急着招呼其他前来买房的客人。事实上,四期开盘的时间是11月1日,但工作人员表示,“这两天推出的160套,已经剩下十几套了。”

  “价格从6700元/平米起。”工作人员表示均价不只这个数,但显然这个诱人的起价是吸引众多购房客的重要因素。记者从房地产数据之窗网站上了解到,同一时期梅陇镇所在地深圳宝安区的一手房均价均在万元以上。

  金地梅陇镇是金地目前在深圳主推的楼盘之一,2005年开盘,目前已经开发到第四期。数据显示,深圳项目是去年金地利润的主要来源,其中金地梅陇镇和金地名津各贡献了约3亿元净利润,占据了公司净利润的半壁江山。2007年深圳市场的火爆导致这两个项目的净利润水平远高于其它项目,分别达到了31%和37%。

  理财周报记者在前往样品房的路上看到,这个去年为金地带来3亿元净利润的摇钱树楼盘,第四期(19栋)仍在施工,偌大的工地散落着不少建筑材料,现场显得繁忙而杂乱。

  从仍在销售中的第三期数据来看,情况令人满意。房地产数据之窗公布的数据显示,从10月20日到10月29日,梅陇镇第三期(17栋)共售出11套,面积以90平米上下的中小户型为主。

  第三期共有381套商品房,其中60%仍然待售,根据售楼部工作人员的说法,第三期开始发售时,均价达到12000元/平米,超过目前的第四期起售价接近一倍。不知是否因为第三期销售未如理想,以及受困于资金压力,第四期开盘即摆出甩卖姿态。

  事实上,去年金地在龙华出手的两个地块,加上目前在梅陇镇40多万平米的在建项目,使金地在龙华的开发量增加到57万平米,成为龙华片区的一哥。

  不过,当一哥是需要付出代价的。

  去年金地的扩张性拿地导致金地现金流紧张,去年年报显示每股经营现金净流量为-7.52元,在房地产上市公司中排名末尾。随着在北京、深圳、广州、沈阳等地在建项目的增加,对资金的需求越来越迫切。

  今年7月,金地公开增发A股股票募集不超过7.2亿股、募集资金总额不超过85亿元的申请审核未获得证监会发审委通过,资金链被进一步拉紧。现金流充沛预示风险不大

  去年金地高价购入的土地储备会对上市公司产生很大压力,这意味着土地可能会损害价值,在未来可能以成本价或亏损价发售。

  不过,10月28日披露的第三季报显示金地目前现金流充沛。

  从第三季数据来看,金地前三季度实现销售面积73万平方米,同比下降8.6%;销售金额78.5亿元,同比增长11.7%。也就是说,尽管销量下降,金地仍然保持了销售金额的增长。

  三季报显示金地账面资金为80亿元,比2007年底增加219%,主要来源于预售和销售回款(其中预售房款达73 亿元,增加92%),以及借款的增加(有息负债增至76.5亿元)。公司经营活动现金流为负的11.1亿,较2007年底负63亿有明显改善。

  数据显示,金地目前未付土地款有17亿元,其中番禺地款占13亿元,目前合同已经到期但政府没有交底,理论上公司可以取消合同并拿回3亿元的定金,也可能通过和政府协商,在规划、层高等方面作些调整。

  公司目前现金83亿元,有息负债110亿元,近期还款12亿元,从资金面上看,公司的风险不大。

  春天还很遥远

  尽管政府不断出台刺激房地产行业的政策,但能否改变房价下行的趋势仍需观察。

  合富辉煌地产分析师黎文江认为,政府日前推出针对房地产市场的“组合拳”,包括税率、利率、首付比例的调整力度不小,但受惠范围小。“政府目前的政策主要是针对首次置业和90平方米以下的中小户型,但对于一些一线城市,比如广州来说,首次置业的比例很少,更多的是改善住房、二次置业的用户。”

  对用户构成的分析,使黎文江得出这样的结论:“目前大家都在观望,等对二次购房贷款政策的放松,现在仍有大量的需求未能释放。”

  这样的情况在金地位于广州的另一个主推盘荔湖城也同样存在。黎文江透露,位于广州增城的荔湖城开盘一年,别墅和底层住宅卖得比较好,但是今年的高层洋房就很难卖,“房价从5000多降到3000多。”

  “从广州到那里购房的人一般都不会选择高层,因为主要用途是度假,所以别墅更受欢迎。这种情况下高层只能适应当地的房价水平。在附近的恒大山水城和凤凰城均价都不超过4000。”黎文江分析了荔湖城价格上不去的原因。

  尽管荔湖城只卖到3000多元,但黎文江认为不会低于成本价。“那里的地价也就是几百块。而地产商可能会采取低开高走的策略,打响了之后再升价。”

  数据显示,广东房地产企业今年的预售款占投资总额比例从去年的49%下降到40%,也就是说,企业需要多找10%的资金来继续在建项目。因此,很多企业采取了“不开工、不买地”的收缩战线策略。金地也不例外,今年开发和竣工面积预计分别比年初计划下降20%和15%。

  • 吴江二手房,租房,扫以上↑微信二维码关注

  • 更多吴江楼市资讯,请扫以上↑微信二维码关注

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!