事实上，在10月22日央行发布“房贷新政”时便称，金融机构将在10月27日前完成实施细则的拟定。但直到11月4日，仅有农业银行、建设银行相继出台了房贷细则，且内容仍具模糊空间。据记者获悉，目前相关部委正在联合拟定一个对各行实施细则的指导意见，但对于“改善性自住房”等具体定义尚存较大分歧。 

　　争议“改善型自住房” 

　　据悉，在上述非正式座谈会上，各方人士就“改善型自住房”提出了3条建议：一是以购买时间为限制，在购买首套住房若干年之后购买的第二套住房，可以界定为改善性自住房；二是对第一套住房所计算出来的家庭人均住房面积进行规定；三是对第二套住房的面积进行限定，依然执行90平方米以下的中小户型标准。 

　　而这也意味着，目前对第二套房贷松动的可能性依然存在。据消息人士透露，央行相关负责人在座谈会上表示，会再针对“改善性自住房”等具体定义进行研究，出台一个对各行具有指导意义的明确意见。 

　　颇具戏剧性的是，10月28日晚，作为第一家出台房贷细则的农业银行，将细则挂到官方网站后不到一天便突然撤下。 

　　“农业银行的细则是被银监会叫停的。银监会认为，目前对于一些概念的定义还没有形成统一的意见，各大行的细则出台可能会导致恶性竞争，或间接对投机行为有所放松。”一位消息人士对记者透露。 

　　该人士表示，原本考虑到各大银行信贷结构及客户风险评估都有所不同，所以在房贷新政中仅仅作了原则性规定，具体实施细则交由各大行自行决策。但是，新政出台后，各方对于当中的理解分歧较大，一些商业银行认为对细则没有足够的把握去拟定，希望能够出台统一的指导意见。

　　蹊跷的是，10月30日下午，农行又在其官方网站重新发布了细则。其内容基本没有变化：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。然而，对于改善型普通自住房，细则中仍未有详细定义。 

　　在各大商业银行的实施细则难产之时，银监会却下达了一纸通知，规定除首次利用贷款购买自住房外，其他继续严格执行此前的规定。可见，银监会只将“首次利用贷款购买自住房”列入享受20%首付款及贷款利率优惠的适用范围。

　　“对于房贷政策的适用范围，央行的意见是纳入改善型自住房，但银监会的意见只限于第一套住房。这让商业银行比较为难。”民生银行负责个贷按揭的相关负责人表示。

　　“利率倒挂只是暂时” 

　　“房贷新政”细则难产的背后，其实是商业银行在“保增长”与“保利润、避风险”之间的权衡。其中，5年期存贷款利率倒挂直接导致商业银行对房贷新政实施缺乏动力。 

　　10月30日，央行宣布降息，暂时收窄了倒挂空间。本次调整后，5年期贷款利率为7.20%，5年期存款利率5.13%，最大优惠房贷利率为5.04%，仅比5年期存款利息低0.09个百分点。 

　　“此前各银行迟迟不出细则，利差倒挂可能带来的亏损是很重要的原因。如今降息后，这个顾虑小了很多，各大行应该会加快出台细则的步伐。”某股份制商业银行房贷负责人表示。 

　　“利率的倒挂只是暂时的，预计在明年1月1日前还会降息，最终补上这个倒挂的漏洞。”某相关部委官员对记者表示。

　　该官员表示，利率倒挂可能导致银行积极性不高，但如果促使楼市回暖，银行算大账的话未必没有好处。“现在个人住房贷款都是和开发商捆绑的，商业银行如果从稳定和扩大客户群方面考虑，并不会计较暂时的倒挂。”

　　对于风险和收益的控制正是商业银行斟酌再三的原因。农业银行在修订后的房贷细则中，便要求申请首次购房贷款的客户签订保证书，以诚信来担保首次购房贷款的真实性。 

　　但个人贷款按揭仍然是商业银行认为最可控的金融品种。据民生银行房贷相关负责人表示：“利率倒挂使得商业银行的房贷收益变成微利品种，但在目前经济形势下行周期内，房贷在金融贷款里无论如何仍然是风险系数最小的。”