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同是房价下跌,中美效应迥异
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:479
        由次贷危机导致的金融危机让美国狼狈不堪、度日如年,我国的房产市场今年也出现了大幅调整。虽然中美两国同是房价下跌,然而效应却迥然不同。

        美国的房价下跌、次贷危机,主要有两个方面的原因:首先,在美国房市不断升温时,发放次债机构推出各种新式信贷产品,如“零首付”贷款等,对不具备优质按揭条件的购房者提供次级按揭贷款,给购房人日后无力还贷埋下了隐患。

        其次,华尔街出于放大利润的目的,设计出与次贷相关的各种具有杠杆效应的金融衍生品,这些金融衍生品的投资收益与亏损都会因杠杆效应而成倍放大。在房市景气时,这些投行获取了丰厚的利润,然而当情况相反时,就会面临巨额亏损。房价下跌和次贷危机,已经导致了贝尔斯登、美林证券、房利美、房地美、雷曼兄弟等投行和金融机构或倒闭或被收购、接管,金融危机蔓延。

        而我国的房市调整则情况迥异。前几年的房价疯涨,一方面是因为开发商和投机者的炒作;另一方面是随着中国经济发展,住房需求增加,城市化进程加快导致的。同时,购房者的情况也不同于美国。在美国,次贷危机中的购房者大多为低收入群体,及所谓的“零首付”购房者。而在我国,房贷主体是工作和收入相对稳定的居民家庭,他们基本不会像美国次贷购房者无力支付房贷。

        在银行监管方面,我国也一直执行严格的住房按揭贷款首付比例不得低于30%,这也大幅减少了购房者和银行的风险。同时,我国投行发展和金融衍生品发展缓慢,也大大降低了房价下跌对金融业的影响。

        与美国引发金融危机相反,就中国而言,房价下跌却是利远远大于弊。一方面,房价下跌使百姓减少购房负担,使他们买得起房,能够分享改革成果,从而促进社会和谐;另一方面,由于前几年房价上涨幅度过大,超出百姓的购买力,房价下跌也是一种自我调节,有利于避免房市和资本泡沫进一步扩大,使宏观经济更平稳发展。

        所以,要警惕那些担心GDP影响“政绩”或受开发商要挟要“救市”的地方政府,即使少数开发商破产也无大碍,可以鼓励开发商们通过提升管理、节源开流,既给百姓提供价格合适的住房,也能赚取适当利润,靠品牌和实力,而不是靠巧取豪夺生存壮大。

        就目前我国所出现的极少数房贷违约情况,主要是房产投机商经不起银行利率提高、住房价格下调、无法高价出售亏本而导致的。他们前些年在房地产疯涨的过程中把房价一再推高、赚得盆满钵满,但既然是投资,也就应该明白有赚有亏,有承担亏本的风险意识。让他们破产,也利于净化房产市场,不让他们再去兴风作浪、害民害己。

        对一两年前高价购进住房自用的居民,面对房价下跌,虽然从心理上难以承受,但从长远看不会有太大的损失。与美国后工业社会和城市化早已完成相比,我国工业化和城市化才刚刚起步,群众的生活水平和收入还在不断提高,更多的农村人口也会进入城市安家,住房需求市场仍然非常庞大。目前住房价格下调不是因为需求不够,而是价格过于离谱,超过居民的购买力,是市场的自然调节。经过这一波调整,三四年后房市还是会继续保持稳健发展。

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