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李嘉诚超低价售楼遭遇近亿元差价补偿难题
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:481
      听说李嘉诚的誉天下别墅甩卖的消息,11月13日,记者来到位于顺义天竺镇温榆河畔的中央商务别墅区,在徒步走向别墅现场的路上,一辆辆看房的名车从身边呼啸而过。

  李嘉诚旗下长江实业地产投资有限公司在北京开发的第一个别墅项目——誉天下从11月8日开盘起,以“一口价”的超低价格发售,不到一周时间就实现销售100套的业绩,截至11月14日,仅回款约20.04亿,但由于其表示对先期业主进行差价补偿,近亿元的补偿能否实现尚未可知。

  日增五万催客户签约

  早上10点左右,售楼中心内已有5队客户约20人正在与销售人员洽谈。别墅区内传来轰隆隆的机器声,其间可见到穿黑色制服的销售人员带领客户在别墅区内实地参观。

  记者从销售人员处了解到,11月8日、9日两天,誉天下实行“一口价”的销售模式,联排别墅销售面积为270平米,另赠送100平米的产权车库和花园阳台,价格为467万元;双拼的销售面积约300平米左右,价格为530万元。

  截止到11月13日,誉天下已售出百套,把5套样板房算在内,剩余别墅总共不足10套。但从11月10日起,誉天下又调整了销售策略,每天在“一口价”的基础上增加5万元,11月13日,270平米的联排别墅已上涨至476万元。

  根据北京市房地产交易管理网的数据显示,誉天下的预售均价为30000元和35000元。照此计算,11月13日,270平米的联排别墅均价为17630元,折扣已经打到了5.9折。“这是总部这周一统一做的调整。每过一天,就涨5万元。”一销售人员正在电话中催促客户赶紧来看房,而其他销售人员的电话也是此起彼伏。

资金链从紧?

  “肯定只有这一批是特价了,以后将不会再有这样的机会了。”销售人员说,“一口价”卖别墅是誉天下对低迷市场的一种试探。但以如此之低的折扣甩卖,仅仅为了试探市场让人质疑:试水温需要把整个手掌置于水中吗?

  实际上,誉天下曾在8月2日开盘,但仅开盘一天就封盘了。时隔4个月,誉天下再次亮相,以低价狂扫市场,让人疑惑。对于4个月前誉天下的封盘行为,长江实业地产投资有限公司媒介专员郭颖告诉《华夏时报》记者,这是因为有消费者急切购买,所以开盘销售,后来考虑到奥运因素,才把销售时间改在11月。而业内人士普遍认为在封盘4个月后杀回楼市低价卖楼是弱市之下现金为王的表现。

  “现在市场不景气,而且逼近年关,开发商急于回笼资金支付工程款,如果不再低价销售,资金链将加剧紧张,这个冬天开发商很难熬过去。”一熟悉销售市场的业内人士告诉记者,降价销售也是当下开发商比较现实的选择。

  李嘉诚的旗舰公司和记黄埔日前宣布将暂停全球业务的新投资,直接受到影响的是其在上海最大的房地产综合开发项目——普陀真如项目,还未开工就宣布暂缓。

  “这些事情都可以联系在一起考虑,李嘉诚对市场的预判不明朗,经历过1998年经济危机的李嘉诚很懂得在弱市下现金为王的道理。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬说。

  “低价”的背后

  誉天下为何以如此低的折扣卖别墅?据了解,长江实业地产投资有限公司早在10年前就拿到了该地段。一别墅开发商告诉记者,10年前,温榆河区域当时的拿地成本只有60-70万元/亩,而现在拿地成本已飙升至300万元/亩。据该人士估计,在5.9折1.7万元的基础上,至少还有15%的下降空间,即1.5万是比较公平的价格。也就是说,即使以4.9折销售仍有利可图。

  这样看来,誉天下别墅初开盘至少有五成的利润空间,甚至更多。如此高利润的别墅项目,在寒冬时期降价销售不足为奇。

  不过,这一新盘也惹上了其他老楼盘的烦恼。誉天下一期第一批开盘约为158套,8月2日第一次发售的价格最低达到了800万,发售数量约30套。与11月8日重新开盘后一套别墅的差价达到了300万左右。誉天下销售人员告诉记者,第一次开盘的客户将根据第二次开盘一口价的价格补差价。按一套300万的差价来算,誉天下将付给第一次开盘买房的业主的金额将达到1亿元。

  而近1亿元的补差价款,也开了北京别墅的先例。从北京市房地产交易管理网上可以看到,截止到11月14日,誉天下目前网上签约数为29套,获得的房款总额为20.04亿元。其余百余套仅签署意向性合同,业内人士表示:“现在签署的意向性合同,收取房款还需要一段时间,为了保证现金流,可能不会马上拿出1亿元来补给以前的业主。”

  此前已有住宅楼盘华业玫瑰郡开发商为了低价促销新楼盘,主动提出给老业主以现金方式补差价。但是在老业主要求补偿时,开发商却改变承诺,采用先车位后现金的补偿方式,引起老业主的不满,至今双方仍对抗激烈。

  誉天下补差价问题是否会重蹈覆辙?这个疑问也许只有时间和李嘉诚本人可以解答。

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