地产八卦

解读:谁是二三线城市房价上扬的幕后大推手?
吴江楼市网  发布时间:2009-10-09  来源:中财网  点击数:506

我们在要求地方政府大建保障房的时候,从来没有考虑到地方政府的接受程度,从来没有考虑土地征用问题,也从来没有考虑缺乏资金支持的地方政府如何实现保障住房大建的要求。中央政府只给指标,不给资金,地方自筹资金解决保障房,这对于捉襟见肘的地方财政实在是不可能完成的任务,也缺乏制度基础。

这也是市场化房地产十一年实践中,保障房被弃建的根本原因。自分税制以来,地方政府财政问题一直激化,也从来没有解决的办法。行政机构的所谓精简只停留在口头上,公务员制度也起不到减少财政支出的作用,原因是需要财政供养的人口绝对不是仅仅只有公务员。财政支出达GDP的40%,这样的局面很难改观。

保障房大建,地方政府是寄希望于中央政府的财政支持,这也是08年开始地方政府把保障房特别是廉租房作为解决百姓住房问题的主要因素的真实原因。先要下资金再说,中央的财政支持对于地方政府何乐而不为呢?但是,中央的财政支持只有很小的量。地方政府对廉租房的投资积极性主要还来自中央4万亿投资的诱惑。

去年年底住房和城乡建设部对外宣布,未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程,其中建设经适房400万套,投资6000亿元,廉租房200万套,投资2150亿元。但是,虽然经适房投资规模远比廉租房大,但是资金来源只依靠开发商出资,中央财政却不投一分钱,而地方政府紧紧做到土地出让金的部分而不是全部减免,真正的土地来源还在开发企业直接征收土地并出资建设,所以6000亿元经适房投资主要来自民间。而200万套廉租房投资的2150亿元却需要中央和地方两级财政,以及公积金收益、土地出让收益来共同完成,资金保证上更具优势。

地方政府对廉租房的热情是醉翁之意不在酒,真正看重的是中央政府的投资部分,不是保障房本身。这也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施,转嫁负担给商品房项目,以增大商品房开发成本,商品房用地配建成为地方政府解决保障房问题的首选,至于申请的廉租房中央投资,地方政府不会没有热情。

地方政府更多的是赤字财政,少数一线城市的财政收入来源是可以保障的,而绝大多数地方财政仅仅养人问题都无法解决,何谈保障住房的投入。而中央财政的投入对于保障住房实在是杯水车薪,所以我不认为保障房会成为解决百姓住房问题的主体,保障房难以为继是必然现象。

开发企业在拿地十分艰难的情况下,除了承担学校、道路等各种城建配套之外,又加上了保障住房配建,而地方政府仅仅依靠土地出让收益的5%、10%解决廉租房、经适房问题是不可能的,尤其是很多房地产发展刚刚起步的地区。有一个不能忽视的现象,那就是土地出让收益越低的地区保障房任务最繁重,这是市场的真实情况。单纯依靠土地出让收益是不能满足保障房日益增长的要求的。

对于基本以成本定房价的城市,房价的主要因素只有地价,这是二三线城市的普遍状况。那么把保障房推给市场,只能是一个结果,保障房建设越多,商品房成本越高,商品房价也就越高,而不是相反。

市场的主体从来不是保障房人群,房价的高低与他们的关系越来越不紧密。需要改变的是对市场需求主体的看法,那么商品房价不应该与城市的平均收入水平挂钩。

我们强调大建保障房本身缺乏地方政府的热情支持,没有资金的支持,二三线城市的保障住房加大商品房价的成本,成为二三线城市商品房价上涨的巨大推手也必将成为现实。

而市场化11年,基本收入人群的居住需求是通过拆迁实现的,高涨的商品房价是广大低收入人群改善居住的主要推动力量,这也是不争的事实。商品房价自产生商品房的那天起就与低收入人群没有直接关系。但是我们知道城市人口的主题是有基本居住条件的,这更是二三线城市的基本情况。

廉租房存在还是有必要的,但是经济适用房目前的情况已经没有存在的基础,特别是有产权经济适用房更是不能继续存在,没有产权的经济适用房也成为中低收入人群的鸡肋,严格按照经济适用房的条件建设的,也必将被真实需求的人群弃购,原因是低收入人群并没有购买的能力。

现行积极适用房管理混乱,不单单在分配方面,经济适用房的定位前后不一,对于产权的界定也是前后不一致的。所谓的开宝马住经适房对于严格执行60平米、有限产权应不存在继续的可能,但是60平米、有限产权的经适房对于二三线城市的居住需求来说也是货不对板,弃购是正常的。

配建制是地方政府推卸责任的举动。划拨地也并不存在存在下去的可能。这也是我一直否定国家无偿划拨土地的原因。土地概念的混淆,也是保障房存在的混乱思维的基础。取消经济适用房,全力建设廉租房是合理的安排。

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