地产八卦

观点:豪宅井喷将改变房价结构 加剧地产失衡
吴江楼市网  发布时间:2009-10-14  来源:中国证券报  点击数:531

今年以来,高端住宅市场交易火热。中国富人对于高端住宅的强劲需求无疑增加了开发商的投资积极性,这反映在土地市场上,稀缺地块不断以高溢价成交,而地王走高端路线也已成为众多开发商的普遍选择。但业内人士认为,豪宅井喷将加剧房价“重心”上移,进而加剧国内房地产市场失衡。

由于高端楼盘所面对的消费群体较为特殊,地理位置的稀缺性以及楼盘优质品质的保证,使得高端住宅拥有较强的保值增值性,这一点吸引了众多以投资为目的的购房者。

据统计,绝大多数富豪选择别墅等高端住宅作为置业的首选。与广大普通购房人群不同,富人置业不仅为了自住或改善,更看重的是资产的投资价值和保值增值性能。高端住宅市场由于受政策影响较小,较普通住宅投资风险更低。尤其是在经济刚刚复苏,未来存在通胀压力的前提下,品质优秀的高端住宅往往面临更多的升值机会。

正是在这种情况下,国内高端住宅的购买力大大提升,从而使其保持了较快的上涨态势。也激发了开发商参与高端住宅项目的热情。

然而在我国房地产市场结构体系尚未成熟的背景下,有限的土地供给使得住宅“高端化”对面向广大普通购房者的中低端市场形成了巨大冲击。豪宅持续放量带动整体房价上涨,透支了居民的购买力,造成收入分配的进一步恶化。

同时,住宅高端化所带来的房产投资属性的释放,也会进一步推高资产和信贷泡沫,加剧未来市场波动,不利于我国房地产市场的健康发展。

目前,部分一线城市的住宅市场已经有走高端化路线的苗头。开发商动辄推出几百万甚至上千万的豪宅,房屋本质已经转变为一种投资品。而且由于一线城市良好的配套设施、便利的交通、优秀的教育资源和医疗资源,更加吸引豪宅投资者。大量资金的流入不仅使大城市房价居高不下,排斥了普通消费者的购房需求,而且也导致财富资源过度集中在少数城市,加深区域经济发展的不协调。

我国政府对发展健康的房地产市场一直保持高度重视的态度,建立健全多层次的住房体系始终是行业政策的导向。然而在住房保障体系尚未健全的时候,商品房的高端化路线愈演愈烈只能带来结构的进一步失衡。从人口结构分布和变迁来看,广大普通购房者作为市场的中间阶层,构成了需求的主体。然而作为中间阶层的民众,既无法享受到住房保障,又不能承担得起走向高端化的商品住宅,从而导致了城市大批中低收入人群买不起房。这种供需结构的失衡只会影响整个行业未来的发展。

在全国楼市面临调整的时刻,单纯以高端化的商品住宅追求项目盈利只是短期行为,只有整个房地产市场的平衡发展才是获得长远收益的保证。

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