地产八卦

四季度楼市 在温和的调整中等待2010年的到来
吴江楼市网  发布时间:2009-10-16  来源:王雪松博客  点击数:567

应媒体的要求,对四季度重庆楼市发表一些看法。因之前预测一直处于不准确的状态,我们承认,我们对影响楼市的因素,以及对市场真正的熟悉,正如一对相恋一年的恋人一样,既熟悉,又陌生,市场是如此的近,却又显得如此的飘渺与不可琢磨。

这一年,伴随着不可琢磨的市场的,是不可琢磨的市场数据。仅仅是成交一个答案,我们就可以找到5个官方版本。对于确切的数字如此不可琢磨,有点象你发觉你永远也追不到的一个恋人,你会有什么感觉。我是气馁的,因此几乎放弃了对数据的执着。

然已经习惯了对着数字说话,数字不是眼睛,但成了一种精神鸦片。当市场进行再次解读的时候,我们只能再次向数字求救。其实我们的观点,一直是市场是可以被解释的,不能的是,你找不到所有可以解释这个答案的结构。

人性其实有些本质的想通,在我们对比了所有数据之后,我们发现所有数据只会呈现出量上的差别,但在方向和性质上,确是同步的,其实这也很简单,因为不管政府那个口子的数据,不管呈现出多大的差异,但政府的方向是同步的,因此表现在数据上趋势也是确定的。唯一不确定的仅仅是程度而已!

还是让我们回到数字本身方面来说话:今年1—9月出让土地的建筑总体量为:1741万方;1—9月预售许可证放量为:1290万方;销售体量为:1400万方(315网站数据与国土局混合数据,纯粹国土数据估计应为1300万方左右)。静态来看本年度数据,那么重庆楼市2009年行情呈现出动态平衡状态。土地市场保存了约30%左右的正常压力市场。

在供需动态平衡中的市场,为什么会呈现出大幅度上扬的局面。这里面应该从数据结构性中可以找到答案。一是预售许可证放量中,商业用房存量通常占整个市场比例的20%,而商业销售比例却不足10%,也就意味着市场上商业的存量大于住宅的存量,在结合上面的数据来看,那么意味着住宅市场呈现出供应不足的局面。因此产生供应短缺导致市场上升的局面。第二个方面,从跨年度结构性数据来看,08.4—09.5月14个月中,土地出让建筑面积为:550万方;同期的预售许可证放量为:1870万方;同期市场消化量为:1723万方。如果考虑到预售许可证中商业比重与存量关系,因此在这个阶段内,总体市场特征呈现出供不应求的状态。在这种状态下,市场供需关系呈现出供应短缺状态,存量压力与需求恐慌心里导致市场呈现出极度的刚性状态,因而导致市场量价同步上行局面,也是可以解释的。

市场异动总是多角度原因,我们从另外一个渠道得到的数据,重庆今年拆迁安置的平均价格为:5925元每平方米;上半年拆迁安置总共解决了35000套左右的房屋,如果按照每套85左右的建面计算,拆迁一共解决了重庆市场300万方市场需求,因此产生的间接和阴性的需求比例设定为0.5,那么由拆迁带动的总体需求大概为450万方左右。而这种需求又在短时间内急剧释放,造成阶段性的供求关系紊乱后,市场恐慌心里上扬。加上去年土地市场放量极少,已有土地市场因为金融危机的缘故,控制了开发节奏,这加剧了市场阶段性短缺,而房地产市场供应又受到供应时间限制,因此短缺氛围下,开发商捂盘也就成了市场自然调控的手段。这是今年市场走势的一个重要解读角度。

总体来看,今年房地产市场量价关系呈现出逆向关系,即成交量自四月顶点以后,开始逐步下滑,而成交价格则是今年一直稳步上升。这里解释的原因也可以用四月以后,拆迁释放贡献率逐步减少,市场需求回复到正常状态,另一方面也可以解释因为供需矛盾加上土地市场暖风吹导致成本关系,供需关系的逆转,形成价格渐行渐高的市场动向。

但问题在第三季度出现了一种转折现象。先看三季度的市场数据:土地成交面积为:943.5万方;预售许可证放量为:538万方;市场消化量为:520万方(315网站数据,有适当夸大),从这个数据本身来看,供应已经大过需求。因此市场恐慌气氛会逐渐减弱。但受制于08.4—09.5月土地出让数量的太少,本阶段可供应的市场放量放大有限,而有存量土地的开发企业多为大型开发商,单盘放量短期积聚放大可能性并不大,因此整个市场供应量短期内不会呈现出积聚放大的现象。但受到市场需求的前期过度释放,因此需求也会呈现出缓慢萎缩状态。从上述角度来看,首先就是土地稀缺的恐慌心理将被市场消除,但高价土地会对市场有一定的影响,这会在某种程度上左右市场价格;其次是供需会逐渐趋于平衡。这会从某种程度上抑制市场价格的上行。最后一点是股市影响讲对房地产市场产生决定性影响。而股市最近表现出一种向下的苗头,主要是华南城,恒盛地产,新宝龙地产降价IPO或者上市当日破发,以及恒大最近传出募集资金难度加大而减少资金募集总量的消息,证明今年一旦夸张的土地市场受到资本市场约束以后,开发公司资金短缺的鬼魅将再次闪现。这也对市场价格形成一个约束。

从以上因素综合分析。在各种因素的平衡和取舍过程中,我们认为市场在供求关系中,供应会对需求产生向下的一定的压力,但并不会特别强烈。而市场价格考验在于资本市场是否会发生剧烈的崩塌,如果排除这个因素,我们看好市场在平稳中向下运行。运行特征呈现出量价同步小幅度下滑的特征

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