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警惕二手房交易中的“五大瑕疵”
吴江楼市网  发布时间:2009-10-19  来源:网络  点击数:1301

不断走高的房价使二手房成为购房人尤其是初次置业的年轻人的首选。

但相对于新建商品房买卖来说,二手房交易风险较高,其具有操作不规范性、过户手续繁杂、交易双方多为个人等特点。购买二手房要注意哪些风险呢?归纳起来现二手房交易至少存在五项常见风险,而通过对这些风险的防范,购置二手房会更加顺利。

二手房资质的瑕疵:

1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。

2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。

3、买方购买准备用作营业或办公的,应注意房产权证上的房屋用途限定。

风险防范:

购房者在投资之前,首先要验看该房的产权证正本,最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。

其次,要了解该房是哪一年建的,还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。

再次,要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,要察看房屋的内部结构,看管线设置和走线情况,天花板是否有渗水的痕迹等。

最后,尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权,弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况,这样就可以使购房人免受不必要的损失。

卖方资质上的瑕疵:

1、卖方并非产权证上的所有人,也没有所有人的授权。

2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意,前面李小姐遇到的就是这方面的问题。

风险防范:

要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人,而合同仅一人签字,一旦发生纠纷,法院原则上都会认定合同无效。因此,产权人是一人以上的,一定要有委托书,而委托书最好是经过公证的。

其次,与业主约定迁出时间。专业人员认为,由于历史原因,譬如前些年的房改房,除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权,但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意,届时他们不愿搬离的话,也会造成很大的麻烦。遇到这种情况,最好能和卖主约定迁出的条款,这样买房者可以主动些。

二手房价格上的瑕疵:

1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右(具体视房子时间而定),过分高于此价格将存在贬值的风险。

2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款,但实际上这部分面积并未载入房产权证。

3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

风险防范:

价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,因而差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,无法成交。其实,二手房估价则应从几个方面具体分析。

房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,此外,楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。

环境因素。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。

另外,地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。

二手房质量上的瑕疵:

1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。

2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格,而对于房屋质量问题却很少关注,也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。

风险防范:

购房者一定要对房屋质量仔细验看,除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好,查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬,观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝,天花板的渗水痕迹等。

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