地产八卦

救市政策退出 房地产业再次面临政策难题
吴江楼市网  发布时间:2009-10-29  来源:上海证券报  点击数:497

  2008年10月22日,财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构罕见地同时推出刺激楼市一揽子政策。此后,各地救市新政如雨后春笋般出现。地方、中央各项政策相加,每个区域市场可以看到的新政数量动辄十条有余。以此为标志,中国启动金融危机下最早的一个产业振兴计划,房地产宏观调控由抑制全面转向扶持。一年时间倏忽而过。面临优惠政策即将到期的节点,回首过去,盘点这次政府救市的得与失,或为将来房地产业的政策制订提供很多经验和教训。

  在2008年年底政府全面拯救房地产市场的刺激政策出台后,2009年,楼市的急速回暖令市场咋舌。不仅成交量屡创历史新高,房价、地价更是在投资热情的带动下一路走高。眼看救市期限将至,权威部门也基本明确,去年多项暂时性政策按时取消。然而,对于这次政策救市所引发的各种后果,政府不得不用新的政策去调整或弥补。那么政府的新政策取向如何,又成为业内高度关注的问题。

  救市任务完成

  多项政策将全面退出

  上海证券报从权威渠道获悉,包括公积金贷款额度上调、契税最低至1%等多项应急救市政策将全面取消。受此影响,各地成交低谷可能不会在年底出现。专家预测,进入2010年第一季度,一系列救市政策面临全面退出,彼时的楼市可能在紧缩氛围中展开此轮周期的首次调整。

  上海一业内权威人士透露,“一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通,但有利于投资的部分政策会最先叫停。”普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消,公积金等优惠政策也可能就此止步,营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停,只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。

  “要买房子的话,赶紧在11月把契税交掉。听说1%的优惠税率要取消了。”在上海,一个位于嘉定新城的楼盘销售人员告诉记者。

  去年10月22日,央行等多个中央机构同时推出房地产救市政策。中央出台131号文件(即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》),将部分优惠明确界定为2009年12月31日截止。此后,数十个大中城市出台系列救市政策,如上海14条、北京15条、杭州24条等。其中很多重要优惠政策注明的截止时间为2009年12月31日。

  “如果政策在年底按时取消,意味着一套购买了两年以上的普通商品房,在转让时由不交营业税变成了交差额部分的营业税。因为这两年房价涨的厉害,百万的售房收益,可能就要多交好几万的营业税。这对于售房人来说是不小的成本。这就是为什么近期二手房高档房源成交居高不下的原因。”北京中原地产工作人员告诉记者。

  将在今年年底到期叫停的政策还有很多。比如上海目前购买自住普通住房的,住房公积金贷款最低首付比例为20%。基本公积金最高可贷额度从20万元提高到了30万元,每户最高为60万元。“这一政策将在到期后进行修改。”上海一位权威专家向上海证券报表示。

  此外北京关于限制外资购房的规定在2008年临时取消,截止日期也是今年年底。业内人士称,因为对投资性购房的限制可能会加强,这一外资限制令有望重启。

  后势影响:

  四季度或成牛市“末班车”

  “这两周奇怪了,成交强劲反弹起来。”曾经在“十一”刚刚结束时宣布“此轮楼市牛市就此结束”的易居(中国)分析师薛建雄说。进入十月中旬,深圳、上海、成都等一些地方成交量强劲反弹。业内预测,这一趋势或一直延续至11月的中央经济工作会议前,后者可能针对宽松货币政策退出等问题定下基调。

  根据上海证券报调查,市场预期政策拐点即将到来是最重要拉动成交的原因。无论是刚性需求还是投资客都希望赶上优惠政策的最后末班车。

  易居(中国)·CRIC系统显示,刚刚过去的一周,上海商品住宅成交量大幅上涨51.44%,达到51.37万平方米,创近17周以来的最高水平,成交量直接回到了本轮楼市最高点的6月水平。深圳上周二手住宅成交量继续环比上涨15%,其中 豪宅成交量环比上涨68.4%。成交均价也受此拉动而大幅上涨。成都方面,世家机构向本报提供的数据显示,截至目前,成都10月份的商品房成交面积86.5万平方米。按此态势,10月份将超过9月成交量,再创今年又一个成交新高。一个新的现象是,上半年未见大涨的成都房价大9月以来开始攀升。

  开发商在土地市场的热情更是火爆。有数据显示,北京截至目前的土地出让金总额已经超过800亿元,上海前三季度卖地收入超过全年目标,而成都土地成交金额甚至可能超过2008年一倍以上。

  “可以预期的是,去年为应对金融危机而临时制定的刺激楼市消费的政策一定会在到期后受到弱化。但取消也是一个微调的过程。部分鼓励和支持自住的政策会有一定程度和方式的延续。一些有利于投资的政策将最先取消。如果说四季度会在末班车效应下延续高成交量,那么明年开始,楼市调整可能真正启动。”上述上海权威专家表示。

  盘点得失:

  稳了成交 火了投资

  “9月份,一个温州投资客狂扫了保利某楼盘十余套房源,总额近1亿元。这些投资客大量使用银行贷款,在他们看来,低成本的贷款是投资过程的重大利好。” 成都一家房地产公司工作人员向记者介绍,一些沿海城市的投资客大量涌入二、三线城市,在他们看来,这些地方的豪宅目前价格比较便宜且适合投资。

  “在投资品种类相对单一的中国市场,房产凭借其在资产保值方面的功能受到投资者的极大追捧。这是短期内难以改变的趋势。而此前一些执行很松的优惠政策,比如二套房贷等,都助涨了投资性购房的增加,间接推动了房价的大幅上涨。” 上述人士称。

  “任何故事都会有结尾,有时候这个故事的结尾是一个悲剧。今天的房地产走势和我们的政策相关性非常大,今天地价开的这么高实际上是流动性在后面支撑。大家在发现流动性和政策可能发生变化的时候要特别小心,以防变化。”金地集团董事长凌克在一个月前的表态言犹在耳。

  与优惠政策取消预期同时出现的是对宏观经济政策的转向预期。十一月,包括中央经济工作会议在内的一系列重要会议将召开。华林证券王汉东表示,本次中央经济工作会议在当前全球酝酿宽松货币政策退出、国内严控信贷的背景下如何为未来的宏观政策定调备受市场关注。“开发商也在密切关注这一会议可能涉及的房地产政策的转向。和消费类政策相比,房地产开发方面的资金和土地政策一旦变化,对楼市将产生更重大的影响。”上海一家大型房企高层告诉本报记者。

  回顾这一年来优惠政策的利弊得失,业内人士认为,多数楼市优惠政策为促进房地产市场稳定发展起到了积极作用。尤其是二套房贷政策放宽,契税营业税减免等。这些政策直接导致了今年以来商品房成交量直线攀升。但令决策者始料未及的是,在投资热潮和放贷冲动的拉动下,房价地价也快速重返2007年最高峰。如何在下一轮政策调整中实现房价平稳、理性的发展,是决策者需要思考的重点。(记者 于兵兵)

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