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浒关板块有望出现高精品住宅
吴江楼市网  发布时间:2009-11-24  来源:名城苏州  点击数:747

  11月5日,旭辉集团进军新区的脚步已经响起。

  当天苏州会议中心土地拍卖会如火如荼,本次拍卖推出42块地块中新区仅占三块,其中一块批发零售用地由苏州高新区华通开发建设有限公司以底价取得。其他两块住宅用地经过一番角逐,旭辉集团处变不惊以8.54亿的总价一举拿下。苏地2009-B-73号地块更是新区此次所推地块中最能吸引人眼球的地块,其单体面积已达到176896.5平方米。旭辉集团进军新区的脚步已经响起。

  品牌开发商打破苏高新垄断局面

  旭辉集团此次拿地,志在必得。程总在上午拿地后表示,旭辉既然来到了苏州,就不会轻易地离开苏州市场。一直以来,新区基本被苏高新旗下的集团垄断,浒通板块附近几乎成为新港和永新的天下。

  这一次旭辉的加入,为市场也带来的很大的期待。旭辉的项目覆盖北京、上海、重庆等等多个地区,在苏州的芭堤兰湾项目也为其品牌树立了良好的形象。我们不禁可以想象,旭辉的到来会不会使浒关附近的住宅提升到另一个精品层次。

  值得注意的是,其中最受关注的苏地2009-B-73号地块位于高新区浒关分区兴贤路南、文昌路东,与其一街之隔,是8月上海朗地竞得的地块,该地块位于高新区浒关分区金灯街南、文昌路西,占地面积40452.5平方米,楼面价2406元/平方米。短短两个多月的时间,品牌开发商朗地和旭辉的相继看中浒关经济开发区内核心区域的地块,不单证明了浒关后期发展的潜力,也为浒关的未来增加了无限的遐想。

  高精品住宅有望出现产品与价格大猜想

  旭辉此次拿下的73号地块大约在一年前就已拆迁,之前是商铺和部分民居。这次拍卖之后依旧是作为城镇住宅和批发零售用地。

  浒关是历史悠久的老镇,正处在新型规划时期,动迁房不在少数。目前在售的一些项目金光大道二期(文昌花园),新港幸福郡,丹景廷,浒新金榈湾等,均价都在5000-6000元/平方米左右,多数是刚需人群的首选。

  旭辉地块在楼面单价涨幅56%,旭辉集团程总认为,楼面均价比较高,但是旭辉集团一定会以产品来打市场,这就意味着旭辉集团可能会打造中高档的住宅产品。上海朗地作为知名的开发商,对于产品的质量也必定精益求精,如此一来,在文昌路东西两侧即将可能呈现一片高品质的住宅区。

  这会不会是未来浒关走向的一个转折点呢?记者走访了博思堂市场研究院,据专业人士分析:“关于朗地和旭辉进这个市场,对板块的定位改变不大,因为板块定位是政府规划主导的,这两家进入新区,主要是结束苏高新一言堂的局面,当然产品方面是能给市场带来更多期许的地方。”针对旭辉73地块而言,其总的建筑规模还是比较大的,一定需要更高的形象立意,这样才可以有力支撑未来相对较长的开发周期。

  根据地块规划和容积率等参数推测,旭辉的两幅地块未来将以小高层、高层为主,或加以多层。尤其是苏地2009-B-73号地块,建成后社区的建筑面积将会达到24.23万方,如此大体量的社区定会成为片区的标志大盘。

  价格也是大家关注的重中之重,先来看看附近新盘的价格:目前此地块周边有处于尾盘的鸿锦新苑和正在销售的文昌花园,文昌花园是金光大道的二期,高层售价大约在5300、5400元/平方米,新港幸福郡的高层在5200元/平方米左右。而周边 二手房市场较为混乱,低至3000元/平方米高至6000元/平方米均有,市场体系并不完善,其参考价值也相对有限。一位从事地产业多年的周先生说,根据自己的经验,此处楼面单价2596元/平方米,用他们通常的计算方式考虑到建设成本,市场因素及开发商利益,最终价格应该在6500元/平方米左右。

  其实,到真实入市还有一段时间,现在言之尚早,不过其根本主要还是得结合市场、开发商自身预期还有产品力的要素来决定。

  商铺空置留给谁?

  记者走访浒通板块部分街道,尤其是兴贤路鸿锦新苑和金光大道附近,多数商铺都处在空置状态,价格在10000多元/平方米左右。老的一些门面相对多些生气,这些新的临街商铺为何会如此冷清?

  金光大道工作人员透露,这些沿街商铺确实已经交房一两年了,但是人气却不高,原因也是多方面的。首先附近的主要消费群体还是浒关老镇的居民,一来消费水平不高,二来消费观念也比较滞后,其主力消费的部分只是满足基本所需,商业气氛必然比较冷清。

  博思堂市场分析员认为商业和入住也是有原因的,那边现在入住率还没上去,商业销售确实遇到一些困难,商业配套需要时间来换取发展空间,对于整个整个浒关而言,配套还需要一段时间才能成熟,另外商服水平和项目的定位也有关系。

  周先生这样比喻,先看看何山路的百润发,顾客进去逛逛差不多是推着一个购物车出来,而这里的大润发建好可能出现一个局面,很多人进去逛一圈也只拿一盒牙膏或者一条毛巾而已。很明显,就目前阶段而言,这里更适合中端的商业,以满足社区商业为主。

  但这种局面不会维持太久,文昌路北兴贤路上,正在进行兴贤大桥的改造工程,据记者从浒关经济开发区了解到,浒关目前正在筹划浒通片区大约3.5平方公里的中心商贸区,囊括4万人口,其核心就在文昌路与兴贤路周围,政府鼎力打造中心商贸区核心区域无疑是此片区成长的定海神针,而品质楼盘带来的新居住人群将成为主力消费群,何种产品的定位间接决定了商业消费水平,靠旭辉及朗地的影响力将商业提升一个新档次也不会是空谈。

  浒关,从三年前的老镇到如今初具规模的新兴居住板块,成为新区杀出的一匹黑马,吸引了开发商和购房者的目光。高新区受区域形态限制,狮山板块已相当成熟,也是寸土寸金,无地可用,往北,工厂区早已板上钉钉,无法撼动,政府想要改造此区域所花费的时间和金钱都是相当可观的,所以想在这一块开发住宅是不可能的。然后再北拓就只有浒关板块,浒关依旧是未来新区人口导入的重要节点。

  虽然浒关之前主要是动拆安置比较多,但并不缺乏高端需求,据了解,新创大河山等周边项目就有很多浒关片区的有钱人过去,从另一个层面也说明浒关片区房产目前的一个现状,急缺高端住宅项目,在缺乏供应的市场下,这部分需求只能外溢走了。

  这样看来,在政府大力支持下,人气日渐汇集下,市场的需求下,旭辉此时收地实属明智之举,作为购房者更加可以期待稀缺精品住宅的出现。(记者刘曼)

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