置业宝典

谨防“一房二卖”,不可贪图便宜!
吴江楼市网  发布时间:2023-05-10  来源:中国证券报   点击数:949

      最高人民检察院5月9日消息,近年来房屋买卖合同纠纷案件数量和涉案标的额均大幅上升,有的当事人不服司法裁判,向检察机关提出监督申请。检察机关认真贯彻实施民法典,依法加大法律监督力度,今年一季度共办理房屋买卖合同类民事诉讼监督案件800余件。

 
      检察机关提示,房屋出卖人和买受人均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策,及时办理房屋权属登记,合伙买房应完善内部协议,房屋买受人不可贪图便宜,最大限度维护交易安全。
 
      案件主要呈现三方面特点
 
      最高人民检察院介绍称,房屋买卖合同纠纷案件主要有以下三方面特点。
 
      一是房屋出卖人“一房二卖”给买受人造成经济损失。“一房二卖”指房屋出卖人违反诚实信用原则,将同一特定房屋先后或同时出卖给两个不同买受人。
 
      如检察机关办理的一起房屋买卖合同纠纷民事诉讼监督案件中,甲公司先与郑某订立《商品房买卖合同》,约定出售商业用房,面积251.8平方米,总价503万余元。郑某付清购房款后,甲公司又与乙公司订立合同,约定甲公司将包括郑某已购房屋在内的20余套商业用房出售给乙公司,面积2089平方米,总价1880万余元。郑某起诉甲公司,要求退还购房款并赔偿房屋市场价格上涨后的差价损失。法院判决支持郑某退还购房款请求,未支持赔偿房屋差价损失的诉求。郑某申请监督后,检察机关经调查核实认为,甲公司故意以低价将房屋出售给关联公司乙公司,主观恶意明显,案涉房屋差价损失属于可得利益损失,甲公司应予赔偿。检察机关监督后,法院再审期间组织调解,甲公司主动赔偿郑某部分房屋差价损失,实现案结事了。
 
      二是房屋实际所有人与权利证书登记人不一致产生房屋权属争议。在房屋买卖合同中,当事人借名买房、合伙买房导致房屋实际所有人与权利证书登记人不一致,易产生房产权属纠纷。
 
       如检察机关办理的一起房屋共有权确认纠纷民事诉讼监督案件中,陶某与黄某约定,以黄某名义合伙购买甲公司出售的房屋。后陶某向黄某交付部分购房款,由黄某将全部购房款支付给甲公司,并将房屋所有权证书办理至黄某名下。购房后,二人分别占有并使用案涉部分房屋。后因二人发生纠纷,黄某向法院提起诉讼要求陶某返还占有房屋;陶某同时提起反诉,要求确认案涉房屋为二人共同所有。法院审理后,认定案涉房屋为黄某单独所有,判决陶某向黄某返还占有的部分房屋。陶某申请监督后,检察机关经调查核实认为,陶某提交的收条、转账凭证等证据足以证明案涉房屋系陶某、黄某共同购买。检察机关监督后,法院再审依法判决认定案涉房屋为陶某、黄某共同所有。
 
      三是房屋买受人购买明显低于市场价格房屋易给自身造成损失。实践中,房屋权利证书登记人有时并非房屋实际所有人。在房屋名义登记人出售房屋,而实际所有人对出售行为未予追认的情况下,该行为属无权处分行为。此时,若房屋买受人购买房屋的价格明显低于市场价格,其购房行为可能不构成善意取得,不受法律保护。
 
      如检察机关办理的一起房屋所有权纠纷民事诉讼监督案件中,甲公司以明显低于市场价格购买乙公司房屋,乙公司协助甲公司办理了房屋权属登记。后王某向法院提起诉讼,主张案涉房屋是其通过拍卖从丙公司处购得,仅是委托乙公司办理房屋权属登记;乙公司将案涉房屋登记在自身名下并办理房屋所有权证书,又将案涉房屋出售给甲公司,属无权处分,故请求甲公司返还案涉房屋。法院经审理认为,甲公司的行为构成善意取得,依法取得案涉房屋所有权,判决驳回王某诉讼请求。检察机关受理监督申请后,经调查核实认为,甲公司购买案涉房屋价格明显低于市场价格,乙公司与甲公司签订房屋买卖合同未约定分期付款的时间、金额及违约条款,不符合重大交易的基本习惯。检察机关监督后,法院依法再审,认定甲公司不属于善意相对人,对案涉房屋不构成善意取得,案涉房屋应当归王某所有,判令甲公司返还案涉房屋。
 
      房屋买受人不可贪图便宜
 
      结合监督办案实践,检察机关提示,房屋出卖人和买受人均应自觉遵守国家房地产登记制度及有关政策,诚信交易并积极采取措施防范潜在交易风险,避免引发不必要的民事纠纷甚至民事诉讼,最大限度维护交易安全。
 
      一是及时办理房屋权属登记。房屋买受人购买房屋后,应及时办理房屋权属登记,避免房屋出卖人再次出售房屋给自己造成损失。
 
      二是合伙买房应完善内部协议。我国实行不动产产权登记制度,合伙买房可能导致房屋实际所有人与登记名义人不一致,产权登记不能反映房屋真实权利情况,造成认定房屋真实权属关系困难。因此,合伙买房当事人应签订相应内部协议,留存购房款支付凭证等能够充分证明房屋真实权属关系的证据材料。
 
      三是房屋买受人不可贪图便宜。房屋买受人构成善意取得应具备受让不动产时为善意、支付合理价款和已办理不动产权属登记3个要件。善意取得的核心要素是支付合理价款,即支付购房款应大体符合市场价格。对于明显低于市场价格的房屋,房屋买受人应谨慎购买,认真审查房屋产权登记情况,切莫因贪图便宜造成更大损失。
 
  • 吴江二手房,租房,扫以上↑微信二维码关注

  • 更多吴江楼市资讯,请扫以上↑微信二维码关注

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!