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房地产业或将进入中期调整 房价将转为公开下跌
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:658
    ◇房地产行业是先有需求空缺,然后有资金短缺,因此,单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。

    ◇目前价格调整仍不充分,市场仍在等待房价和地价的公开下跌,而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。

    ◇房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段,房价也将面临十年来从长期持续上涨走向中期公开下跌的转折点。

    今年房地产业资金缺口将达6730亿元,一改去年负资金缺口的态势。由北京师范大学金融研究中心钟伟、魏伟、王静组成的课题组作出的房地产行业资金供求缺口分析报告显示,房价面临在中期内公开下跌的转折点,房地产行业陷入中期调整的可能性较大。

    资金供给仍会进一步收紧

    该课题组估计,2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元,较2007年负的资金缺口有明显的改变,房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但报告同时认为,资金供求存在缺口,并不意味着进行注资就能够解决行业内存在的问题,房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。

    报告显示,目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快,银行开发贷款增速略有收紧,但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例,贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行,而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。“需求萎缩和资金绷紧预示着房地产业开始进入了调整期,这个过程可能比预想的更漫长”。

    报告认为,房地产行业是先有需求空缺,然后有资金短缺,因此,单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给无法扭转宏观经济颓势,也无法扭转处于观望和萎缩的需求,市场调整有其内在节奏和周期,因此房地产资金供给仍会进一步收紧。

    房价将转为公开下跌

    房地产销售面积和销售金额的双双下降,给了房地产行业以沉重压力。报告认为,调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓,“目前价格调整仍不充分,市场仍在等待房价和地价的公开下跌,而不是遮遮掩掩的变相下跌方式”。

    “供给面平稳增长的背景下,需求面迅速下滑,决定了价格趋势必然出现逆转”,报告认为,需求面的打击是房价增速减缓的主要原因。到2008年上半年为止,全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而,随着需求的继续减弱,房地产市场观望情绪会进一步加剧,同时中国经济的增长也相对趋缓,房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段,房价也将面临十年来从长期持续上涨走向中期公开下跌的转折点。

    调整过程或会长达几年

    对于2009年的房地产市场,课题组认为有两种可能的调整轨迹:其一是中期调整,房地产市场进一步走向萧条,进入一个长期的深度调整期;其二是短期调整,在经历一年多的调整后,到2009年底出现较为明显的复苏势头,房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。“而房地产行业陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性”。

    课题组表示,决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面:宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱,同时紧缩的政策不变,房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段,行业衰退在所难免;如果宏观经济能够迅速走强,国家同时放松银根,房地产市场将可能经历一个较短的调整过程,2009年底有望走出低谷。

    报告估算,如果2009年房地产遭遇中期调整,那么资金缺口将达到9290亿元;如果是短暂调整,那么资金缺口将达到4925亿元。“如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势,那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。” 

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