置业宝典

楼市新政绑住高位入市者 “一买一卖”损失大
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:687
    从去年到今年,楼市和股市都经历了繁荣和萧条,置业者和投资者也是一样的经历了“追涨”、“杀跌”。信心是一个非理性的东西。去年在面对一日一涨的“海鲜价”时,卖家难免不“反价”,生怕自己卖便宜了;买家也难免不激动,生怕“苏州过后冇艇搭”。现在楼市低迷,那些高位入市者怎么想呢?自住、出租还是折价出售?待记者给您作个盘点。楼市新政 绑住了“大闸蟹”去年7~9月的广州楼市是癫狂的,买家面对“海鲜价”,担心的是买不到房,物业基本满意便会出手;卖家的房子不愁卖,不屑于理会买家的“砍价”,还可能随时“反价”。

    有人将去年这拨置业者比作“张牙舞爪的大闸蟹”,一次次宏观调控都不见效,直到第6次加息和“9·27”新政,才绑住了这一只只大闸蟹。某中介公司负责人指出,制住大闸蟹的法门是抑制投资欲望。不过,抑制投资欲望也不可避免地会打击市场信心。

    去年央行连续6次加息,一年期贷款利率累计上调135个基点,而这6次加息的效果在今年一次性显现。“9·27”新政实施后,“二套房”首付和贷款利率明显提高,对自住置业者影响不大,但对换房者、投资型置业者打击巨大。一方面让炒房者“吐”出房源,增加市场供给,平抑房价;另一方面也令房地产投资利润微薄,打击了市场投资信心。据相关部门统计,对比去年的最高峰,全市二手均价已经下跌10%,部分楼盘跌幅超过20%。

    “一买一卖”损失大对于去年高位入市的人来说,如果选择现在出售,二手税费必然“吃亏”。在去年7~9月高峰期,“实收”(买家交税)是通行做法,卖家几乎不接受“各付各税”。但“9·27”新政后,去年10月中旬就有部分卖家妥协,实行“各付各税”了。在目前二手交投冷淡,买卖双方观望的情况下,“各付各税”成了普遍现象。

    在1年内转手,“各付各税”就意味着卖家需承担超过6.55%的税费。一来一去,卖家光是税费就损失惨重。所以业内人士点评:哪一方交税费是很能反映哪一方更具有议价谈判权的,同时,税收负担方式的改变也反映了市场议价话事权的转移。

    高位盘“笋”不起来记者走访了几家二手中介,相关负责人告诉记者:去年高位入市置业者所放的盘“笋”不起来,因此中介公司一般不会在报纸广告上主力推介这些楼盘。现在部分受一手房冲击的郊区板块,愿意松动价格的业主一般也不是去年高位入市的,而是更早前入市的业主。虽然不乏一些高位入市者到中介公司放盘,但不论经纪人怎么劝说,这些业主也难以降低预期,将价格订得比现在同地段物业的开盘价低,最后只好建议他们“转售为租”。

    经过了一段交易下跌、租赁增长的情况后,9月中介行业普遍交易、租赁业务量“双跌”。据了解,最近市况有所改变。

    自住置业者心态平稳投资型买家不肯蚀让经记者多方查访发现,目前高位入市的自住置业者心态较好,大多数接受自己物业现在的价格;投资型置业者大多不能接受物业“缩水”的现实,坚持不肯折价出售。而令人惊喜的是,中心城区有部分业主的物业最近逆势涨价了。

    自住业主:追涨也不觉得多吃亏去年8月,李生、李太打算结束租房生活迎接宝宝诞生。看房3个月,李太锁定了公司附近某楼盘一套65平方米的单位。业主原来开价60万元,后来见看楼的人不少,于是从60万元“反价”到62万元,再到66万元,再到69万元;李生、李太担心之后楼价和贷款利率还会再涨,最后以70万元买下该物业。

    在经历加息、“9·27”新政、楼市调整后,该楼盘同类型两房55万元都有交易。不过,李生、李太认为,55万元的房子环境和朝向都比自己的房子要差,因此不觉得多吃亏。由于附近不久要通地铁了,相信地铁上盖的优势会让楼价涨回去的,而且幸亏当时把钱从股市提出来买房,要不何止亏10万、20万元呀。自住客:没想到市中心不降反升去年9月,张先生以108万元买了一套市中心豪宅盘84平方米两房单位。可去年10月后,张先生频频看到“买家观望”、“一手降价”等消息,也担心起自家的物业价值“缩水”。由于是自住,而且儿子已入读附近的重点小学,他索性来一招“眼不见为干净”。上个月,张先生的朋友也打算在该楼盘买一套二手房,一打听,84平方米的两房现在居然买到115万元,楼价没降反升了,他倒是略感欣慰了。

    投资业主:“套牢”也不折价出售近年,林先生购入多套物业。去年7~8月,广州楼价暴涨,林先生将这批物业出货套现,并在郊区以7600元/m2买入了两套房。可没多久就遇到“9·27”新政,更严重的是周边推出了一系列标价6500元/m2“限价房”,到今年2月收楼后,楼价一路下滑,现在周边有楼盘开出4800元/m2的价格。

    林先生的一些邻居都是自住,虽然平时也嚷嚷着要让发展商“补差价”,但其实也无所谓。不过,林先生作为投资者就很着急,现在出货肯定会亏,出租也只够还月供。反正股市也不好,林先生决定还是继续放租,等待时机出货,他坚信:“总有一天我会摆脱‘负资产’的。”教你一招:长线投资伺机而动合富置业专业人士表示,目前手中持有两套以上物业的业主,是放售还是放租?主要取决于两方面:一是目前物业的价格相比当初购入价是否存在转手获利空间;二是取决于业主的投资规划,是转手套现还是长线持有等待升值。对于去年入市的一手房业主来说,以当时买入价与目前租金水平相比,这些未出证的次新房投资回报率平均约5%左右,而高位入市的回报率会更低。这些业主除自用外,还可考虑长线投资,待出证后视市场而定。

    合富置业专业人士表示,近期曾接到一位老客户咨询多套物业如何放租。该客户住在小北路老房子,在天河上班,家里有车出入方便。他去年用股市获利资金购入了一套番禺大户型作出租。经评估后,合富置业专业经纪建议该客户改变计划,搬入番禺大户型改善居住环境,把小北路的房子放租。

    主要是考虑近郊大户型更适合自住,其租赁市场不如市中心活跃,物业在未有租客承接时,业主需负担物业空置期的租金损失和相关费用。而小北位于市中心,离环市东商圈比较近,租赁相当活跃,中小户型需求量大,租金会比较高。

  • 吴江二手房,租房,扫以上↑微信二维码关注

  • 更多吴江楼市资讯,请扫以上↑微信二维码关注

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!