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房屋交付后出现质量问题如何处理
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:532
        有读者问,上次律师解答中谈到过房屋交付时出现质量问题的处理办法,但在交付后出现质量问题,应如何处理呢?

  第一种情况是,房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。这在最高院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条第一款有明确约定,这种情形既不是明显的主体结构质量不合格,又不完全属于保修的一般质量问题,而是介于前面两种情形之间的第三种情形,其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握,法律没有作出具体规定,应该属于法官自由裁量的范畴,因此,在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素,如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就要理直气壮地提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房人的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。

   第二种情况是,在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。最高院 《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据该解释的规定,对于已经交付使用的房屋只要在保修期限内,开发商都有义务进行维修,如果开发商不履行维修义务或者在业主正式通知后在合理期限内仍没有上门维修,那么,业主可以找第三人进行维修,由此所产生的维修费用和给业主造成的损失都应当由开发商来承担。但提醒注意的是,在二手房买卖中特别要弄清房屋及其附属设施的保修期,否则,即使该房屋无人入住过,可是保修期却已经超过了。

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