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9000亿住房保障投资 拉开“公屋时代”大幕
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:481
十年一轮回

  1998年住房货币化成为应对亚洲金融危机,拉动内需的杀手锏;十年之后,房改却再次回归加大政府供给的“公屋时代”,这一次,同样是为了拉动内需。
据测算,未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP.而在去年,中国的GDP才24.66万亿,住房保障投入对经济的拉动作用可见一斑。

  具体到广东,据记者了解,14日广东省政府已经决定,由省建设厅牵头,会同省财政厅、国土资源厅等单位负责落实保障性住房问题,力争用3年左右的时间全面解决2007年统计在册的符合廉租住房保障条件的城镇低收入家庭住房困难问题。

  再祭房改大旗

  与10年前的情况何其相似,在金融危机困扰下外需不振,为了扩大内需的中国再次启动房改。不同的是,上一次我们是实施住房货币化改革,但10年后,我们将政府提供住房保障与市场供给相提并论。

  11月12日,住房和城乡建设部副部长齐骥宣布,今后3年,国家将进一步推进和加大城镇廉租住房,国有煤炭、林业和农垦企业的棚户区、危旧房改造,经济适用住房等保障性住房建设,建设投资总额初步测算将超过9000亿元,平均下来每年有3000亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起,每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元,提供200多万个就业机会。

  “保障性住房是政府早就该做的工作”,中金公司研究员白宏炜认为,自从1998年货币化分房以来,过去十年住房保障政策缺失。目前这一政策是补课,有利于拉低住房价格,促进房地产行业长期稳定发展。

9000亿意味着什么

  未来3年投入9000亿的资金究竟意味着什么?按照国家统计局公布数据,目前我国每年房地产投资约2.5万亿元,按照行业增长20%的速度计算,每年需要新增投资5000亿元,而保障性住房每年投资3000亿元,这笔新增的投资有力地支撑了未来三年房地产行业的发展。

  数据显示,平均每年3000亿元的规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿的12%,全国固定资产投资总额的2.6%;相当于2007年全国财政收入的6%,基本建设支出的60%,据国海证券研究员赵铎观察,在财政支出中似乎还未出现某一项细分支出占到如此高比例。

  北京经济信息中心研究员齐心分析1998年以后的数据发现,房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5,对GDP拉动的弹性系数是7.5.依此计算,未来3年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。

“公屋时代”来临

  虽然9000亿投资难以改变目前保障性住房建设的窘迫境况,但毕竟迈出了一大步。

  实际上,我国早在1991年就开始推行经济适用房,尤其是1998年房改后,政府继续明确推行这一政策。但在现实之中,地方政府对于保障性住房并不“感冒”,2005年,经济适用房的销售面积甚至出现了绝对额的下降。申银万国提供的数据显示,2005年至2007年,广州廉租房和经适房的建设完成率仅为65.8%,深圳完成率也只有六成。今年广州仅出让了一块经济适用房用地,情况不容乐观。

  究其原因,申银万国研究员殷姿认为,一方面,政府出于土地财政的考虑,推行经济适用房的意愿并不强烈.另外,制度上的缺陷,导致经济适用房的实际购买者并非真正需要住房的人。在这种情况下,由中央推进的加大保障性住房投入的决策才有望改变这一困局。

  按照这个庞大的9000亿住房保障计划,中央财政将给地方政府一定的转移支付,主要通过地方政府、困难户本人和所在单位,共同出资,实现上述目标。

  中国社会科学院尹中立教授认为,以前地方政府为发展地方经济多对住房保障没有兴趣,现在住房保障成为刺激和发展经济的重要手段,地方政府对待住房保障的态度将有所转变。因为争取到中央财政后,再加上地方投入和银行贷款,可以对地方固定资产投资和GDP起到拉动作用。

  其建议,中央财政设立住房保障专项基金,对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付,以此来调动地方政府在完善住房保障制度方面的积极性。

  一场轰轰烈烈的保障性住房建设已经来临。

企的挑战与机会

  保障性住房的供给扩张会不会给目前的商品房市场造成冲击?在北京,像SOHO董事长潘石屹这样的房企大佬感到有压力。10月份,北京保障性住房销售量已经首次超过商品房。

  “短期对商品房市场带来负面冲击,但冲击有限”,白宏炜认为,市场对9000亿投入的解读将在短期内进一步下降购房预期。但正如以往分析的,经济适用房与商品房是对应不同的市场需求,对商品房市场冲击有限,中长期来看,合理的市场结构有利于消化房地产泡沫促进商品房市场的健康发展。

  殷姿也持类似观点,虽然保障性住房的整体建设总量较以前年度增加了1倍,但是考虑到其占商品房的比重约为10%,并且限定购买人群,因此冲击较为有限。

  本次政府首次提出,“通过投资收购来解决保障性住房的房源”,中投证券研究员李少明认为,政府若大量投资保障性住房必然新增大量供应量,挤压商品房市场;从金融稳定的角度出发,这样不但可以在短时间内消耗供过于求的存量商品房,也不会给房价硬着陆带来金融风险。

  在挑战面前,房企有没有获利的机会?赵铎认为,对于廉租房,可能采取的形式是政府财政投入开发或者企业承包开发并收取租金。如果企业参与,即使按照1000元/平方米单位的低开发投入,10元/平方米每月的较高租金水平,8年多的投资回收周期也没有吸引力。

  对于经济适用房,当前主要采取的是政府限定开发企业利润的承包开发模式,毛利率一般限定在3%-10%,这种毛利水平明显低于普通商品住宅,因此参与经济适用房对开发企业而言更多的将是一种避险策略,不太可能孕育新的开发市场大蛋糕。

9000政策房本月起摇号

  今年北京第一批经适房、限价房的摇号配售已经完成,第二批的摇号配售将在本月开始。北京市住房保障管理办公室发布的消息显示,今年第二批摇号配售的政策性住房有9000多套,其中经适房为3000多套。

  据北京市住保办相关负责人介绍,自去年11月北京受理经适房申请开始,截至目前,共受理经适房、廉租房和限价房申请8.1万户,完成审核近4.9万户。从今年8月起,北京开始了今年首批经适房和限价房的摇号配售,目前已经基本完成,城八区及通州区的经适房和限价房已累计签约1.6万套左右。

  近期,石景山区已经开始了第二批限价房摇号,丰台、海淀和通州等区县也将在本月陆续开始第二轮摇号配售。

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