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国庆后房价走势不定 6个方法应对多变楼市
吴江楼市网  发布时间:2009-10-09  来源:京华时报  点击数:1280

面对持续虚高的房价,大多数购房者选择重新回归观望,仅两成购房者准备在"十一"长假出手,85.61%的购房者认为房价会开始下跌。而作为主管部门领导,住建部副部长齐骥在"中国社会保障、住房保障情况和住房建设成就"新闻发布会上对房地产是否过热问题做出明确回应:不支持高房价,并表示希望各地增加普通商品房供应,满足自住型购房者需求。

近日"国庆十一长假"购房意愿调查显示,仅两成购房者打算选择在"十一"买房;对近期楼市成交量萎缩,九成购房者表示选择观望;八成购房者认为当期房价涨幅过大;85.61%的购房者认为"十一"长假将成为楼市拐点,房价会开始下跌。

对此,齐骥坦言,今年下半年以来,随着楼市交易活跃,一些地方出现了企业高价买地、开发商捂盘惜售现象。相关主管部门已经开始针对这些现象出台一些控制措施。他希望各地增加普通商品房供应,更多向公众公布商品房和保障性住房建设规划,让老百姓对住房供应有一个合理的预期。

策略一:寻找合适时机出手

因为担心房价变化,不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手,因为历史经验告诉我们,买房时机永远都存在。

【案例】程先生在徐家汇附近找到一套两房后,决定买下来。去年初,程先生开始关注房产,考虑到小孩上学问题,他想在名校附近置业。年初害怕房价下跌而犹豫不决,没料到房价反而上涨了,让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律,程先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。

【应对策略】现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。"我爱我家"华东区域总监于静表示,虽然在这之前房地产市场经历过两次调整,其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形,但时至今日,房价水平都超过了调整之前的顶点位置。不过,现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业,如交通便捷程度高的房产,即使购买之后价格再次回落,但等到市场好转之后,这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定,如果购房条件已经成熟,那么选择合适的房子及时买入。此外,市场供应量较大的时候,价格稍微合理一些,因为供应偏少时,开发商往往会提价。

策略二:购房须活用政策

政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平,来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。

【案例】安徽来沪打拼的王先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久,王先生选择了另外一套住房,虽然这套房子出自七宝附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套房子无需支付更高的税费。

【应对策略】知名楼市专家蔡为民表示,目前政府鼓励自住消费,因此他建议购房者尽可能用足政策首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得房产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。

其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行去年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.94%,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

策略三:妙用住房公积金

住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。

【案例】朱小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买房成为眼下最重要的事情。两人打算在上海中环线附近购置一套两房,购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证,然后共同申请住房公积金贷款,因为按照上海目前的相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元。

【应对策略】在购房过程中如何用足政策,这是购房者应该认真思考的问题。如对于朱小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购房,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。记者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见,活用政策能够有效减轻购房负担。

策略四:换筹获得更高回报

考虑到目前房产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过"换筹"来获取更高的回报。

【案例】张女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了,准备加点钱在位于静安区的中凯城市之光买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金,当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。

【应对策略】投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。

专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下,投资优质资产如高档住宅以求保值增值,也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许,投资者可以通过"换筹"方式,投资高档住宅。

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